Actualmente el ritmo de reposición de viviendas y oficinas en el estado de Florida y particularmente en Miami no alcanza a a satisfacer la demanda. Es el estado con mayor crecimiento de población dentro de Estados Unidos y los desarrolladores siguen promoviendo la compra, especialmente de latinos, en la zona. ¿Pero hasta cuándo durará esa bonanza?
 

Fue hace menos de un año que la venta del último lote de tierra para construir en Brickell Avenue, en el centro financiero de Miami, llegó a los titulares. Aunque es un pequeño lote de apenas 0,4 acres que fue adquirido en US$ 6 millones, es posible aventurar que el desarrollo inmobiliario que ahí construirá la firma mexicana Menesse International multiplicará esa suma con creces.

Y es que Miami, a pesar del incesante crecimiento en la construcción no pierde atractivo. Por el contrario, atrae cada vez más a desarrolladores, particulares, inversionistas y hasta las grandes firmas como Citadel, Nvidia, Uber o KPMG han mudado o mudarán sus instalaciones a esta ciudad del condado de Dade o a alguna zona del estado de Florida, como Orlando, Lake Mary o Winter Park.

Como Jeff Bezos, que anunció que dejaba su natal Seattle, la cuna del hipsterismo, para irse a vivir y trabajar, llevando de paso a algunos de los ejecutivos de Amazon y posiblemente a cientos de empleados, tal como trascendió en los medios en noviembre pasado.

“Florida superó a Nueva York en puestos de trabajo y esta tendencia va a seguir, vamos a ver que Miami probablemente desplaza a Nueva York como la ciudad más importante de la Costa Este [de los Estados Unidos]”, dice a AméricaEconomía Carlos Balart, fundador de Miaminmobiliario, una compañía que se dedica a asesorar a personas y empresas que desean invertir en propiedades en Miami y sus alrededores.

“Florida es el estado que lidera todos los índices a nivel nacional, desde crecimiento de la población, inmigración, empleabilidad -con mucha creación de puestos de trabajo- y ostenta las mejores condiciones tributarias”, afirma Balart.

Tantas ventajas han levantado la sospecha de estar ante una posible burbuja inmobiliaria en esa ciudad, por un lado, cosa que Balart desestima.

“En general uno ve una burbuja cuando hay mucho inventario. Acá ocurre lo opuesto, poco inventario y a la vez muchísimos compradores que hoy están esperando a que bajen las tasas, que rondan el 7,5% y que son las más altas en los últimos 23 años. Esto también produce que la gente no quiera vender sus propiedades porque si su objetivo es comprar una nueva se va a encontrar con condiciones de financiamiento muy desfavorables”, comenta Balart.

¿DÓNDE BUSCAR?

El ejecutivo chileno detalla que estas condiciones han hecho bajar el número de proyectos que se construyen por ciclo: el de 2008 que terminó en la burbuja inmobiliaria tenía 275 edificios y 60.000 unidades en el sur de Florida. En el ciclo siguiente fueron 125 proyectos y hoy existen apenas unos 60 proyectos para construir.

“Este ritmo de reposición no alcanza a satisfacer la demanda que existe. Hoy día Estados Unidos es el tercer país con mayor crecimiento de la población y Florida es el estado que tiene mayor crecimiento de la población en Estados Unidos y el déficit de viviendas es grave” asegura Balart quien también trabaja como International Business Development para Fortune International Group, una firma de desarrollo y gestión inmobiliaria a cargo de algunos de los proyectos más icónicos del sur de Florida.  

Para esta última firma, el contar con las dos áreas de desarrollo y bróker les permite ser los más fuertes en comercialización de proyectos para terceros.

En estos momentos, el sector inmobiliario local está a la espera de la baja de tasas prevista para el segundo trimestre de 2024, que podría ser en torno al 6,5%, lo que podría generar un importante cambio en la demanda. 

Son cuatro los barrios en ascenso.

Por una parte, la mencionada Brickell es la zona que está atrayendo a las grandes compañías que se están mudando a Miami. Segun el ejecutivo chileno, "vienen dos desarrollos importantes de oficinas, ambos son proyectos de US$ 1 billón cada uno. Esto va a atraer mucha gente que va a necesitar vivir en el sector. Además, están en distintas fases de permisos de venta y construcción otros 10 proyectos residenciales, que se prevé atraiga a inversionistas sobre US$ 1 millón".

En el Downtown se están haciendo muchos proyectos enfocados en rentas por noche (short term). "Se planifican unas seis mil unidades en los próximos años. Las unidades son más pequeñas, y los precios por pie cuadrado son más económicos que en Brickell. Sin embargo, puede haber sobreoferta de unidades tipo hoteleras cuando se terminen todos estos proyectos. Son proyectos netamente pensados para inversionistas sobre US$ 500 mil", agrega.

En tanto que el sector de Sunny Isles es ideal para el comprador de segunda vivienda que busca lo máximo en lujo. "Son departamentos sobre los US$ 4 millones, pero no están pensados para inversionistas que buscan retorno a su inversión, si no mas bien un lugar para uso propio, mientras que Homestead: es donde se puede comprar a un valor más bajo, hay mucha demanda de arriendos. Este ha sido pensado para inversionistas bajo los US$ 500.000", enumera Balart.

FAMILY OFFICES: LOS NUEVOS INVERSORES

A pesar del atractivo de la Miami, estas inversiones no son para cualquiera, comenzando por los valores.

En el caso de un particular, Balart asegura que es posible tomar un crédito hipotecario en dólares, que tienen una duración de hasta 30 años. Una ventaja es que no existe límite de edad, tampoco hay penalidades por prepago. 

“Si yo quiero amortizar y reducir el número de años que le queda a mi crédito, o la cuota, o bien si quiero vender la propiedad solamente pago el capital”, detalla. 

De todos modos, si se compra una propiedad como persona natural se tendrá el trato tributario de extranjero. 

“En cambio al crear una sociedad en el estado de Florida se obtiene el trato de una compañía local, que es bastante más benévolo y por eso es la estructura que usan todos los inversionistas: crear una sociedad local y esta sociedad es la que compra la propiedad”, aclara. 

Balart aconseja que una buena alternativa es invertir en propiedades retail, en edificios destinados al comercio. “Lo ideal es que sean con corporaciones abiertas en bolsa como inquilinos y contratos de 10 a 20 años, donde los montos parten en US$ 5 millones”, opina.

Recientemente, family offices chilenos han diversificado sus inversiones hacia aquella zona, especialmente tras el estallido social de 2019.

Son cerca de cincuenta family offices que hoy están invirtiendo en propiedades de Miami, Orlando o Tampa, apostando por los edificios multifamilies -donde el negocio es comprar exclusivamente para arrendar- principalmente en áreas de ingresos medios, donde la tierra no es tan cara y los paños son más grandes. 

“Para el desarrollo de un edificio de multifamily, el costo total parte en US$ 50 millones. Para que valga la pena, debe tener sobre 200 unidades”, agrega el CEO de Miaminmobiliario.

Balart también enfatiza que la mejor opción de inversión es asociarse con un local. “Lo ideal es partir de cero un proyecto, desarrollarlo en vez de comprarlo. Ahí es donde se puede hacer una diferencia importante de rentabilidad”, advierte.

ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO

La rentabilidad del negocio, la aparente abundancia de proyectos y la proliferación de ofertas que hacen nuevos emprendimientos creados con el fin de promover la inversión inmobiliaria en Florida también hace pensar en la posibilidad de estafas, ya que el mercado objetivo suelen ser inversionistas noveles, que no conocen el idioma y que no han hecho negocios en Estados Unidos.

"La verdad es que son varios puntos los que uno mira para ver si el proyecto es confiable y realmente se va a construir, porque han existido proyectos que comienzan con una preventa pero que nunca arrancan", reconoce.

Otro antecedente que el ejecutivo usa para descartar la burbuja es que, en la ciudad de Miami, y el estado de Florida en general, todos los proyectos que se construyen lo hacen en base a una preventa, para asegurar tanto a inversionistas como a la banca.

Al respecto, la recomendación es buscar proyectos de compañías que tienen trayectoria y jamás entrar en un proyecto de un debutante, y sobre todo saber si la preventa del proyecto es alta. 

“A veces uno ve proyectos que están vendiendo a valores que uno sabe que no dan para los actuales costos de construcción”, comenta

Afortunadamente para los inversionistas, es un aprendizaje que vino después de la crisis subprime donde la manera en que se financian los proyectos cambió para mejor, pues aunque subieron las exigencias también permite invertir con más seguridad.

“Antes de la crisis subprime, los bancos podían financiar hasta el 80% del costo del proyecto. Hoy día financian en torno al 50% del costo del proyecto y el otro 50% se financia con un 20% equity, que es el aporte de los socios, y un 30% o más que son los depósitos de la preventa. Previo al 2008, esos depósitos de preventa eran de 20% o un 10%. Hoy son de entre 40% o 50%, y los contratos son all cash, o sea, no son sujetos a financiamiento”, detalla Balart. 

El ejecutivo agrega que eso le da una seguridad al resto de los compradores, a la inmobiliaria y al banco, ya que un proyecto solo se inicia una vez que está vendido sobre un 50%. 

Además, existe un performance bond que es un seguro que ante cualquier problema que tuviera la empresa constructora permite terminar el proyecto.