La crisis que afectó a los desarrolladores de viviendas en México entre 2008 y 2013 cambió definitivamente a esta industria. Los gigantes del sector todavía intentan sobrevivir mientras nuevos protagonistas están tomando sus lugares.
Hace seis años, los proveedores del sector de la construcción podían esperar horas para ser atendidos por Jorge García, el director de adquisiciones de Homex. La desarrolladora de viviendas de los hermanos De Nicolás pagaba bien y crecía de una manera extraordinaria. El edificio inteligente de cuatro pisos al borde del río Humaya, en Cuiliacán, estaba abierto 24 horas al día.
Pero los planes como expandir el negocio a la India, Brasil y Estados Unidos; la construcción de cárceles y hoteles; entregar 50.000 viviendas al año, se diluyeron en pocos años. Hoy la empresa ocupa sólo un nivel del edificio que ahora pertenece a sus acreedores. Homex dejó de cotizar en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) desde febrero y el 13 de junio se declaró en concurso mercantil, mientras busca afanosamente una reestructuración de su deuda de más US$2.400 millones. Jorge García perdió su aura de cacique y dedica ahora sus días a sortear proveedores y clientes enfurecidos.
Homex disputaba hasta ese momento su posición como la constructora de viviendas más grande de México con Geo, del empresario Luis Orvañanos. Geo llegó a construir 49.000 viviendas al año y poseía reservas territoriales de más de 350.000 hectáreas. Poco antes de la crisis, inauguró su primera planta robotizada para hacer viviendas en serie -algunos dicen que costó US$40 millones-. Geo también pertenece hoy a sus acreedores. Sus antiguos dueños sólo pudieron quedarse con el 4% del capital social. Después de una reestructuración de su deuda (US$1.300 millones) y una dura negociación con los tenedores de bonos, la meta es hacer la mitad de las casas que hacía en 2011.
Completa la triada Urbi, considerada por muchos años como un ejemplo a seguir dentro del grupo de empresas que crecieron exponencialmente durante el gobierno de Vicente Fox (2000-2006), se desplomaron a fínales del gobierno de Felipe Calderón (2006-2012) y casi desaparecen durante los primeros años del gobierno de Enrique Peña Nieto (2012-2018). Según analistas, esta empresa también entrará a concurso mercantil en los próximos días.
La debacle
La tormenta perfecta tardó tiempo en formarse. Su origen está en la política de vivienda de Carlos Salinas de Gortari (1992-1996) que, en líneas generales, fue la misma de Ernesto Zedillo y los dos gobiernos del PAN que les sucedieron.
Antes de Salinas, la vivienda social en México correspondía al Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) y el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste). Eran los responsables de todos los procesos, desde adquirir el suelo hasta generar los créditos.
Salinas reemplazó este modelo por otro mucho más liberal. El Infonavit y el Fovissste pasaron a ser organismos financieros, se permitió que los terrenos ejidales se convirtieran en privados y se otorgaron amplias facultades locales para aprobar la urbanización de nuevos fraccionamientos.
Aunque la semilla estaba puesta, “este cáncer incipiente se mantuvo encapsulado hasta el gobierno de Fox”, explica Luis Zamorano, director de desarrollo urbano de la ONG CTS Embarq, especializada en temas de urbanismo. Fox recibió unas finanzas sanas y la construcción de viviendas se convirtió en un motor económico. Fue entonces cuando las grandes constructoras como Geo, Urbi Homex, Sadasi y Ara se consolidaron.
Según un estudio de Standard and Poor's, éstas “crecieron a partir de la adquisición de reservas territoriales alejadas de las áreas urbanas que utilizaban como garantía para créditos puente. Las unidades habitacionales crecían separadas de las grandes ciudades bajo el supuesto de que la expansión urbana llegaría a esos desarrollos”.
Para Arturo Ortiz, profesor de Urbanismo de la Universidad Iberoamericana, la nueva política de subsidios incentivó “la construcción de viviendas de bajo valor, sin satisfacer las necesidades de la población a la que iban dirigidas”.
La tormenta se nutrió de la crisis financiera mundial, del abandono de más de cinco millones de viviendas por propietarios cansados de no tener transporte para ir a sus trabajos, y “unas políticas financieras muy agresivas de las desarrolladoras, que derivaron en crecientes flujos de efectivo negativos y en deudas voluminosas”, dice Marco Medina, analista del grupo financiero Bx+.
El 11 de febrero el secretario de Desarrollo Agrario Territorial y Urbano (SEDATU), Jorge Carlos Ramírez Marín, y el presidente Enrique Peña Nieto presentaron la nueva Política Nacional de Vivienda. Estas nuevas reglas de operación terminaron de enterrar a las grandes vivienderas. “Se busca detener la expansión de las urbes y redensificar las ciudades para establecer un modelo sostenible de desarrollo urbano”, se explicó desde el gobierno. La idea era “frenar el creciente número de adjudicaciones derivadas de acreditados que abandonan sus casas en áreas aisladas”.
El Programa Nacional de Desarrollo Urbano, que forma parte del Plan Nacional de Vivienda, prioriza el otorgamiento de subsidios para las construcciones verticales al interior de las ciudades y eleva los montos de los créditos. Las reservas territoriales de las tres empresas perdieron inmediatamente un 16% de su valor, según analistas de Actinver, empresa dedicada al manejo, promoción y administración de sociedades de inversión.
A mediados de 2013, cuando el panorama para estas empresas ya era muy oscuro, Jorge Carlos Ramírez, de la SEDATU, afirmó en una conferencia de prensa que el gobierno no iba a establecer ninguna política de rescate para las desarrolladoras en desgracia.
A pesar de que lo peor de la crisis ya había pasado, la producción de viviendas se contrajo en 2013 entre 8% y 9% por la ausencia casi total de las tres empresas, según un análisis del Centro de Investigación y Documentación de la Casa (CIDOC). El sector parece reactivarse desde entonces, pero bajo nuevas reglas y con nuevos actores.
Muerto al pozo, vivo al gozo
Ara, Javer y Sadasi fueron de las pocas empresas de gran tamaño que no sólo se sostuvieron en el mercado, sino que se han visto beneficiadas después de la crisis. Aunque la primera es la única pública de las tres, todas tienen en común que durante los años de la bonanza mantuvieron un manejo financiero mesurado y fueron mucho más cuidadosas en la adquisición de sus reservas territoriales.
Germán Ahumada, dueño de Ara, supo entender a tiempo las señales del mercado y comprendió las restricciones que tendrían para acceder a las reservas territoriales. “En el momento de la crisis Ara redujo la construcción de casas para venta con subsidio y aumentó las dirigidas al mercado abierto, de mayor precio y mejores márgenes”, explica Javier Gayol, analista de GBM.
En plena crisis su empresa Ara compró reserva territorial cerca de las ciudades a precios que en ese momento eran considerados muy altos. Ahora regresa a la vivienda subsidiada en las condiciones que fija el nuevo programa de vivienda.
Ara disputa el primer lugar con Javer, de la familia Marcuschamer, que le gana en número de casas, pero no en utilidades. Javer se convirtió en la principal viviendera del país hace apenas un año, catapultada por el desplome financiero de su competencia y la venta de 60 % de sus acciones al banco de inversión Evercore.
El obstáculo mayor para Javer, según analistas de GBM, es su alto endeudamiento. La empresa de Marcuschamer podría estar cometiendo el mismo error que sus antecesoras, con una pasivo que supera los US$ 300 millones. Sin embargo, la empresa no cesa de pensar en crecer. Según palabras de un ejecutivo, Javer estaría muy próxima a cotizar en la Bolsa Mexicana de Valores.
En los últimos años estas dos empresas, así como Sadasi, una empresa manejada celosamente por la familia Vainer, han crecido entre 20% y 30 %. Unos números espectaculares para un sector que apenas muestra signos de salir de una severa crisis.
Paloma Silva, directora de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), asegura que hay 15 desarrolladores pequeños, medianos y grandes que han venido ocupando el lugar dejado por los gigantes caídos. “Mi percepción es que la producción de viviendas que venían haciendo va a poder ser sustituida por ellos este año”, explica Silva.
Según el Registro Único de la Vivienda este grupo de empresas aumentó su cuota de mercado al pasar del 48,1% al 61,8% en los últimos dos años. “Los desarrolladores de menor tamaño están ganando participación gracias a sus modelos de negocio flexibles y a sus posiciones financieras más sanas”, explica Marco Medina, analista de Bx+.
Ruba, Cadu, Vinte podían ser consideradas pequeñas hace apenas unos dos años, pero hoy cada una factura más de US$100 millones. Vinte, ganadora del premio de vivienda 2013, es una de las grandes beneficiadas del nuevo plan de vivienda. El incremento de montos al crédito del Infonavit ha beneficiado sus ventas que se enfocan en el mercado medio y residencial. Ese año sus ventas ascendieron a US$150 millones.
La época de los paisajes de concreto, de casas idénticas, en las periferias de las ciudades, parece haber terminado, y así también los grandes planes para los gigantes de la triada viviendera. “Si sobreviven serán una sombra de lo que fueron”, explica Robert Towle, de la consultora inmobiliaria Softec.
Para Arturo Ortiz, de la Universidad Iberoamericana, dejar la planeación en manos de los desarrolladores inmobiliarios generó “un desastre que difícilmente lo podremos resolver en los próximos años”. Para el académico, el resultado es “ciudades sin condiciones ciudadanas” y sin “amalgama entre ciudad física, entorno urbano y ciudadanía”. No obstante, reconoce que el nuevo Plan Nacional de Vivienda “ha empezado a corregir el camino". Según información de la Conavi, el nivel de rezago habitacional es de 9,6 de millones de familias. Eso quiere decir que el sector, bajo unas nuevas reglas y nuevos protagonistas, tendrá que retomar muy pronto su dinamismo.
