Definir el lujo en el rubro inmobiliario es bastante amplio, para algunas personas es la ubicación, la materialidad, la cantidad de metros cuadrados construidos, lo exclusivo del entorno. Para otros puede estar asociado al acceso a entornos tranquilos, con naturaleza, parques, vistas…

En resumen, lo que se considera lujo puede variar según la persona.

Para poder hacer un análisis de lo que está pasando con las propiedades de lujo, partamos por definir que analizaremos qué está ocurriendo con las viviendas unifamiliares de más de UF 20.000, equivalentes a unos US$ 805.000, sabiendo que es solo una definición teórica.

Si vemos lo que ocurre con las ventas informadas por el CBR (Conservador de Bienes Raíces de Santiago), éstas reflejan que en promedio, en los últimos 6 años en la Región Metropolitana, se venden 1.200 propiedades de estas características al año, por un valor total de UF 30 MM (aproximadamente US$ 1.200 millones).  

En general, este mercado es súper estable en periodos largos, pero reacciona con mucha volatilidad en el corto plazo.  Esto se explica, porque las personas ante periodos de incertidumbre tienden a postergar sus decisiones de inversión en vivienda y luego cuando las señales vuelven a ser positivas, se predisponen a comprar.   

Fue muy noticioso que al cierre del 2022 las ventas de lujo cayeron sobre un 30%.  Es importante considerar que se estaba comparando con un año de ventas récord de UF 45 MM.  Ese año mucha gente salió a comprar propiedades después de la pandemia.  Si uno lo revisa en perspectiva más larga, las ventas reflejadas el 2022 eran bien similares a las de un año normal, UF 30 MM al año.

Los últimos meses del 2022 y comienzos del 2023, fueron mucho más lentos de lo normal, considerando el promedio de ventas de los últimos años.

La caída es del orden de un 20% a un 30% según como se mida.  Si nos quedamos con esta información, el mensaje a transmitir sería poco alentador.  Si bien los datos del CBR son útiles para analizar volúmenes de venta de un periodo largo de tiempo, no sirven para explicar lo que está ocurriendo hoy, ya que la información que muestra tiene un desfase de aproximadamente 4 meses.  (tiempo que tarda una propiedad desde que se Promesa hasta que se inscribe).

En los últimos dos meses, se han reactivado muy fuertemente las promesas de negocios sobre UF 20.000 , después de aproximadamente dos años de ventas muy deprimidas, las ventas en algunos sectores incluso se han duplicado, comparado con meses normales.  Detrás de estas promesas muchas veces hubo largas negociaciones entre las partes, y la variable de ajuste, ha sido en gran parte el valor de la propiedad.  

La sensación ambiente, es que hoy están saliendo a comprar propiedades de lujo aquellas personas que pudiendo hacerlo durante los últimos años, estaban esperando que las condiciones de mercado mejorarán.  

La baja de tasas del Banco Central, el control de la inflación y la menor incertidumbre política, han permitido que estos clientes tomen decisiones de largo plazo.    

Es esperable que las ventas se proyecten al alza, en la medida que los bancos continúen relajando sus políticas, permitiendo que más compradores puedan acceder a este mercado y que no tengamos nuevos SHOCK de incertidumbre, que frenen a estos “compradores de lujo”.