La falta de alquileres disponibles en la mayor parte de las ciudades de Argentina es un desafío muy complejo influenciado por una variedad de factores económicos, regulatorios y de mercado.
La inflación reinante desde hace casi cinco años desnaturaliza todas las relaciones contractuales a plazo ancladas a la moneda de curso legal nacional. No habrá actualización que satisfaga a inquilinos y propietarios.
La ley de alquileres recientemente modificada es una salida elegante a la presión que desde hace tres años instauramos las Cámaras inmobiliarias, las asociaciones de inquilinos, las asociaciones de propietarios y todos los participantes del mercado de locaciones residenciales urbanas, pero debemos decirlo, la ley es nuevamente rechazada por los actores del sector y no brinda ninguna solución al mercado de locaciones.
También es importante reconocer que el mercado de alquileres habitacionales ha sufrido en el mundo por la globalización del turismo y por ende por la explosión de los alquileres temporarios o turísticos que brindan una mayor rentabilidad, la posibilidad de alquilar por periodos más cortos e inclusive que el propietario pueda disponer del inmueble para su uso o para la venta cuando así lo desee.
Ahora bien, no es posible solamente presentar el problema sin siquiera esbozar una posible solución inmediata y a largo plazo buscar la reducción del déficit habitacional de nuestro país. A continuación, describo algunas de las soluciones que podrían implementarse para abordar la escasez de alquileres disponibles:
Implementación de políticas de estado tendientes a que los bancos estatales y privados otorguen líneas de créditos hipotecarios accesibles y ajustados a la evolución salarial de los tomadores de los mismos. Con ello, habrá muchos inquilinos que empezarán a ser propietarios y la demanda de locaciones disminuirá.
Incentivos para la construcción y desarrollos inmobiliarios: Los gobiernos locales, provinciales y nacional deben ofrecer reducciones de impuestos o exenciones tentadoras para estimular la construcción y el desarrollo de viviendas de alquiler por un plazo no menor a diez años.
Zonificación urbana flexible: Revisar las ordenanzas de zonificación para permitir una mayor densidad y uso mixto que puede fomentar la construcción de más unidades funcionales en cada desarrollo.
Conversión de zonas y utilización de espacios existentes: avanzar concretamente con la rezonificación de barrios como por ejemplo el microcentro porteño, para que pueda efectivamente transformarse el barrio en residencial. Para ello las líneas de crédito estatales deben ser aptas para poder comprar y refaccionar dichos inmuebles. Esta transformación también debería incluir grandes edificios comerciales o industriales en desuso en otras zonas de las ciudades, para transformarlos en miles de unidades funcionales residenciales.
Programas de alquiler de habitaciones: fomentar a los propietarios de viviendas grandes con habitaciones no utilizadas, para que puedan alquilarlas con la colaboración del estado y por ejemplo con convenios con las Universidades nacionales para alojar a estudiantes provenientes de otras ciudades.
Modificar la ley de alquileres: es hora de crear una ley de alquileres más flexible, adaptada a los tiempos que corren tanto con relación a los propietarios como a los inquilinos. Cuando se fijan aspectos que favorecen exclusivamente a los locatarios y se busca de ese modo brindarles una solución, lo que ocurre en la realidad es que les generan un nuevo problema, porque son los propietarios que insatisfechos con la norma vigente fijan actualizaciones y plazos de contrato por fuera de la ley. Asimismo, se debe establecer un método de resolución de conflictos que sea eficaz y eficiente para resolver rápidamente disputas entre locadores y locatarios.
Fomentar la inversión en viviendas de alquiler: a través de fondos de inversión inmobiliaria creando oportunidades para que los inversores financieros participen en proyectos de construcción de viviendas de alquiler. Otra posibilidad es utilizar crowdfunding inmobiliario, mediante plataformas de financiamiento colectivo para reunir capital para proyectos de desarrollo de alquiler.
Apoyo a cooperativas de vivienda y construcción autogestionada: promover la formación de cooperativas que puedan construir o gestionar propiedades residenciales o a través de autoconstrucción, facilitando programas que permitan a grupos de personas construir sus propias viviendas.
Mejora de la infraestructura y transporte. Es importante el desarrollo de transporte y la inversión en sistemas de transporte público para que se pueda acceder a áreas con más oferta de viviendas en alquiler y a precios más bajos.
Cada una de estas soluciones requiere la colaboración de múltiples actores, incluidos gobiernos, desarrolladores, inversores, corredores inmobiliarios y comunidades locales. Es esencial que se adopte un enfoque holístico que considere las necesidades y circunstancias específicas de la ciudad en cuestión para implementar soluciones sostenibles y efectivas en el mercado de alquileres.
Argentina es el octavo país más grande de todo el planeta. Que el acceso a la vivienda resulte tan dificultoso habla muy mal de todos los actores, públicos y privados, capaces de tomar decisiones inteligentes para que este sensible problema tenga una solución.
