Las compraventas movieron US$1.680 millones el año pasado, tras haber permanecido estancadas en 2015 y 2016, con operaciones en el orden de los US$1.430 millones, muy por debajo de los picos observados en 2013 y 2011.

El Observador de Uruguay. Las señales de reactivación que había comenzado a mostrar el mercado inmobiliario en la primera mitad de 2017 se confirmaron en el resto del año. El negocio de compraventa de inmuebles reflejó la mejora de la economía, fue más dinámico y movió al menos US$1.680 millones el año pasado.

Ese volumen de negocios es el más alto de los últimos cuatros años y representa un repunte significativo. Las compraventas se habían estancado en 2015 y 2016, tras atravesar por uno de sus peores momentos, con operaciones en el orden de los US$1.430 millones, muy por debajo de los picos observados en 2013 y 2011 que tuvieron negocios por encima de los US$1.800 millones.

La cifra de 2017 fue calculada por El Observador a partir de la recaudación correspondiente al Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) que recauda la Dirección General de Impositiva (DGI). Ese impuesto grava con una tasa de 2% al comprador y otro 2% al vendedor de inmuebles de usufructo.

Los datos de la DGI muestran que el año pasado el impuesto recaudó $1.926 millones (unos US$67,2 millones). Si se toma como referencia que el ITP representa el 4% del valor de las operaciones inmobiliarias, en 2017 los negocios totalizaron al menos US$1.680 millones.

Esa cantidad es solo una aproximación a los montos negociados que son superiores, porque la base de cálculo del impuesto es el valor catastral que suele ser menor a los precios de los acuerdos efectivos de compraventas.

El ITP tampoco alcanza a la Vivienda Promovida (VP – antes Vivienda de Interés Social), que están exoneradas en la primera venta y que han sido el principal motor del mercado de obra nueva en los últimos dos años.

A modo de ejemplo, en el primer semestre de 2017 la cantidad de unidades nuevas comercializadas era de 1.150, con 670 construidas bajo el régimen de VP y las restantes 480 correspondientes a promoción privada, de acuerdo con los últimos datos publicados por la revista Propiedades.

Qué pasó con los precios. El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de El Observador (IPOI-EO) tuvo un incremento de 5,8% durante el último año. Ese incremento surge de relevar los precios en dólares de la totalidad de los avisos clasificados de apartamentos en la capital vigentes en los principales portales especializados del país y procesarlos con criterios estadísticos.

Ese aumento en el precio de los inmuebles implicó una aceleración respecto a la evolución que tuvo el año anterior, cuando el incremento anual fue de 2,6%.

Sin embargo, eso no implicó una mayor dificultad por parte de los hogares para acceder a una vivienda propia. Por el contrario, el estancamiento del tipo de cambio y el aumento de los salarios permitió compensar con creces la evolución de los precios.

No obstante, las primeras proyecciones de los privados para 2018 apuntan a una coyuntura no tan auspiciosa. Con un tipo de cambio planchado y a la baja como muestran las primeras operativas de enero y un aumento de los costos de construcción que ronda el 10% anual, se prevé una corrección mayor de los valores en dólares porque los márgenes para los promotores están ajustados, según habían dicho la semana pasada agentes consultados por El Observador.

Entre los barrios que más subieron de precio en Montevideo en el último año medidos en dólares se encuentran Jacinto Vera (18%), Buceo (12%) y Centro (11%). Por el contrario, en el otro extremo, bajaron de precio las unidades de Parque Rodó (-1%) y Tres Cruces (-1%).