Los desahucios son uno de los problemas más graves que ha dejado la crisis y el estallido de la burbuja inmobiliaria en España. Las medidas del gobierno aún no convencen del todo a la población.
Universia Knowledge Wharton. Las ejecuciones hipotecarias en España han ascendido a casi 400.000 desde que comenzó la crisis en 2008, de las cuales casi 170.000 han terminado en desahucios, según datos del Consejo General del Poder Judicial. El Gobierno español ha asegurado que, de todas ellas, entre 4.000 y 15.000 corresponden a desahucios de primera vivienda, cuyo acreedor es el banco. A pesar de que las cifras oficiales no son muy exactas, la preocupación por las familias que se han quedado sin techo se ha disparado en la opinión pública española después de que saltasen a los titulares de los periódicos varios casos de suicidios relacionados con pérdidas de viviendas.
Los desahucios son uno de los problemas más graves que ha dejado la crisis y el estallido de la burbuja inmobiliaria en España. La cifra total de desempleados en el país asciende a 5,7 millones de personas, con una tasa de paro que es del 25% de la población activa. Además, el número de hogares con todos sus miembros activos sin trabajo es de 1.737.900. Con esta situación, son muchas las familias que no han podido hacer frente a los pagos de sus cuotas hipotecarias.
Para intentar hacer frente a este problema, el Gobierno español aprobó el pasado 15 de noviembre una serie de medidas urgentes para evitar que los colectivos más vulnerables se queden sin vivienda.
Los desahucios se paralizarán durante un plazo de dos años en el caso de las familias que cumplan una serie de requisitos sociales: familias numerosas con tres o más hijos; monoparentales con al menos dos hijos a su cargo o con un menor de tres años; con miembros con discapacidad o dependientes a su cargo; con desempleados que ya no reciban prestación; o víctimas de la violencia de género. Además de unos requisitos financieros: tener renta familiar de 1.597 euros al mes como máximo y unas circunstancias económicas que hayan sufrido una alteración significativa, por ejemplo que la cuota hipotecaria supere ahora el 50% de los ingresos netos, o la carga hipotecaria se haya multiplicado al menos el 1,5% en los últimos cuatro años.
Manuel Romera, director del sector financiero de IE Business School, critica esta medida del Gobierno por varias razones. En primer lugar, considera que no ayudará a frenar los desahucios porque serán muy pocas las familias que se podrán acoger a los requisitos. “Es una medida que simplemente se ha hecho para calmar a la opinión pública por políticos demagógicos que no se dan cuenta de que detrás de estos movimientos hay un mercado financiero muy grande y muy importante”. Y es que, en segundo lugar, opina que la decisión “puede afectar negativamente” al mercado de crédito español. “Si no pueden ejecutar las garantías de los préstamos, las entidades financieras prestarán menos dinero a los ciudadanos y cuando lo hagan será con unos porcentajes muy bajos respecto al valor de tasación de las viviendas”, explica. Como última consecuencia de esta decisión, cree que la economía española puede verse perjudicada: “Si no hay crédito, no se puede salir de la crisis”.
Romera cree que lo cambios legislativos imprevistos de esta magnitud dan una imagen negativa del país y trasmiten una sensación de poca estabilidad y seguridad legal a los inversores internacionales. “No tiene ningún sentido que el derecho del acreedor sea menor que el del deudor. También es absurdo que los que no pagan sus hipotecas tengan más derechos que los que si las pagan”, argumenta.
Juan Ramón Rallo, profesor de Economía de la Universidad Rey Juan Carlos y director del Instituto Juan de Mariana, también opina que la medida aprobada por el Gobierno no pondrá fin a los desahucios. “Una moratoria en el desahucio no resuelve el problema: lo retrasa y concentra a dos años vista, cuando en teoría deberán ejecutarse todos los alzamientos [salir a la luz todos los impagos que no se han hecho y ejecutar los desahucios] acumulados durante estos dos años”, afirma.
El Gobierno ha prometido que esta medida aprobada es tan sólo un primer paso en una serie de reformas que quiere abordar. El equipo liderado por Mariano Rajoy pretende modificar la normativa sobre los intereses de demora; poner en marcha mecanismo para dar más independencia a las sociedades de tasación respecto a los bancos; imponer límites en compras de vivienda habitual para evitar el sobreendeudamiento o mecanismos para evitar cláusulas abusivas.
El Ejecutivo acordó además crear un fondo social de viviendas en alquiler a precios asequibles para aquellas personas que se han quedado sin vivienda habitual. Según explicó el ministro de Economía, Luis de Guindos, la bolsa de pisos para alquilar del nuevo fondo social se nutrirá de los inmuebles que estén en manos de la banca como consecuencia de adjudicaciones por impagos.
Romera considera acertada esta decisión. “Si algún ciudadano se queda en la calle, hay que disponer de un ente público como el que se acaba de crear con una bolsa de viviendas sociales para prestarles una casa, un lugar donde poder vivir”.
El modelo de otros países. Durante la crisis, algunos analistas han hecho comparaciones entre lo ocurrido en los mercados inmobiliarios de Estados Unidos, Irlanda y España. Los tres se han visto afectados por una burbuja que cuando ha estallado ha provocado un descenso de los precios de las viviendas, un aumento de la morosidad y que algunas familias se vieran incapaces de hacer frente a sus deudas hipotecarias. El país norteamericano y el irlandés hace tiempo que tomaron medidas para evitar una oleada de desahucios, por lo que algunos expertos los han citado como posibles ejemplos para España.
Irlanda realizó en 2009 un importante cambio en su legislación sobre insolvencias personales. “La crisis llegó a Irlanda por sorpresa y el país tenía una ley de insolvencia antigua y muy dura con el cliente”, explicaba recientemente al diario español ABC el profesor de banca responsable del IEB (Instituto de Estudio Bursátiles), Paul Moran, que ha estudiado en profundidad los efectos de la crisis en Irlanda y España. De esta manera, añadió, “el Gobierno tuvo que adoptar cambios y se inspiró en el modelo anglosajón de EEUU, aceptar pérdidas es algo normal. Al final, estableció una legislación nueva y un código de buenas prácticas para facilitar la bancarrota”. Las autoridades irlandesas obligaron a las entidades financieras a contratar personal especializado en renegociar hipotecas de manera que en cualquier sucursal el cliente pueda sentarse con un agente especializado para replantear sus pagos. “Ahora en Irlanda, si un cliente no puede pagar su hipoteca, tiene derecho a acudir a su banco para renegociarla. Esta práctica se ha convertido en habitual”, señalaba Moran.
En EEUU, el presidente Barack Obama, anunció el pasado mes de febrero un amplio paquete de medidas para impulsar el deprimido mercado inmobiliario, entre las que se incluían destinar entre 5.000 y 10.000 millones de dólares para ayudar a los propietarios estadounidenses a refinanciar su hipoteca. La propuesta está abierta a aquellos propietarios que estén al día con sus pagos en los últimos seis meses y no hayan incumplido más de un pago en los seis anteriores.
Precisamente el mercado hipotecario estadounidense ha sido nombrado en España como uno de los ejemplos a seguir por diversas asociaciones de consumidores y usuarios de la banca. Éstos han abierto un debate intenso en el país sobre la necesidad de implantar la dación de pago en la legislación hipotecaria española. La dación de pago consiste, de modo resumido, en que el deudor, en caso de que no pueda hacer frente a su hipoteca, salda su deuda con la entrega al banco de la vivienda.
“En muchos estados de Estados Unidos existe la dación en pago, pero ello no evita el desahucio, sólo logra saldar la deuda con la entrega de la casa”, señalaJuan Ramón Rallo. Él sostiene que en Irlanda “se toman un plazo de dos años para renegociar la hipoteca y evitar el desahucio. Todo son medidas factibles que, sin embargo, deberían estar pactadas de antemano en el contrato. Si normas de este tipo se imponen a la generalidad de los ciudadanos, sus costes los soportan otras personas, por ejemplo, futuras hipotecados que deberán hacer frente a peores condiciones de su contrato de hipoteca por llevar implícitas cláusulas regulatorias sobre las que no existe posibilidad de pacto”.
Manuel Romera subraya que en España los medios de comunicación están tratando mal el debate sobre el ejemplo de las leyes hipotecarias de EEUU. Asegura que, al contrario de lo que se está explicando a la opinión pública, en el país norteamericano un hipotecado también firma garantías personales para asegurar el pago, como en España, y que sólo en casos muy extremos en los que los bancos consideran que las personas son insolventes y no ven opción de cobrar, aceptan la dación en pago como último recurso para evitar los largos y costosos procesos judiciales.
“En la dación en pago tiene sentido si es el banco el que asume el riesgo de que el activo (en este caso una casa) baje. Pero esto no tiene sentido. Es la persona o la familia que realiza la inversión la que tiene que asumir el riesgo de que dicha inversión fracase, que es como ocurre en la mayoría de los mercados”, explica este profesor de IE Business School.
Para Rallo, “en materia de responsabilidad, cabe pactar la dación en pago, por tanto sí es adecuada en tanto en cuanto deja autonomía a las partes para modular la responsabilidad del deudor según sus necesidades y deseos”.
Frenar el drama humano. El Gobierno español ha puesto en marcha este año un Código de Buenas Prácticas para las entidades financieras en el que se contempla la opción de la dación en pago y la consiguiente extinción de la deuda. Desde el pasado mes de marzo y hasta junio, la banca tan sólo aceptó esta opción en el 2,9% de las solicitudes resueltas, según ha informado el Ministerio de Economía. De hecho, el propio Gobierno ha aceptado el fracaso para frenar los desahucios de este código de buenas prácticas.
¿Entonces, que se tiene que cambiar en el mercado hipotecario español para que funcione y se frene el drama social de la gente que se queda sin vivienda? Romera lo tiene claro: “No cambiaría nada de la actual ley hipotecaria actual”. Opina que “es muy importante la garantía jurídica en un préstamo para dar seguridad y credibilidad al mercado y atraer inversores y eso está bien como está en estos momentos”. Puntualiza que “lo único que se puede modificar es el proceso jurídico de ejecución para no dejar a nadie en la calle mediante la creación de un fondo social de viviendas para dar un techo a los desahuciados”.
Rallo sostiene que “la única solución de fondo y sostenible contra la morosidad hipotecaria y el consecuente desahucio es salir de la crisis lo antes posible y ni ésta ni otras medidas del Gobierno contribuyen a ello”. Sin embargo, cree que “el Gobierno no puede hacer mucho para atajar los síntomas de la crisis económica que se traducen, entre muchos otros problemas, en forma de desahucios y liquidación de viviendas”.
Este profesor de la Universidad Rey Juan Carlos cree que es el propio sector bancario el que está intentando solucionar el problema de la morosidad, por lo que es partidario de que el poder político no intervenga en el mercado. “Más allá de no poder trabas a la recuperación, de no frenar la necesaria caída del precio de la vivienda y de los alquileres o de no retener en el banco malo los pisos que deberían enajenarse a precio de saldo, tampoco hay mucho más que hacer: los bancos ya tratan de lograr una refinanciación de la hipoteca para evitar quedarse con un piso que se deprecia crecientemente, pero cuando estamos ante una insolvencia irremediable, la garantía hipotecaria se tiene que ejecutar. Precisamente en eso consiste un contrato de hipoteca”, argumenta.
