Pese a que el mercado inmobiliario sufrió una merma de su actividad durante 2012, existe expectativa en el sector de cobrar nuevo vigor este año luego del verano, en un fenómeno similar al que se dio entre 2009 y 2010.
Los operadores inmobiliarios consideran que el mercado de alquileres se mantiene “firme” y aseguran que los precios no se moverán en el corto plazo en Montevideo. Concuerdan además que la demanda por vivienda es otra variable que no se ha modificado en el último año, según dijeron a El Observador.
“La demanda y el mercado se mantienen firmes. No hay baja de alquileres y tampoco hay baja de precios”, señaló Ricardo Gleber, gerente de arrendamientos de la inmobiliaria Acsa. El agente entiende que la demanda de arrendamientos se encuentra alta por la “necesidad” de vivienda y remarcó que los meses del verano son característicos por la búsqueda de apartamentos por parte de los estudiantes del interior.
Gleber dijo que, en general, el cliente pide alquilar un apartamento de uno a dos dormitorios, en el rango de los $9.000 (US$465) a $14.000 (US$723) al mes. “Es lo que acepta el mercado”, aseveró. Para una baja en los precios de los alquileres, habrá que esperar a las futuras propiedades de interés social y ver cómo impacta en el sector, indicó.
El costo de la renta de casas y apartamentos se ajusta a través del Índice de Alquileres que emite el Estado. Los reajustes son cuatrimestrales –tres veces al año– y se toman en cuenta dos indicadores, el IPC y la Unidad Reajustable de Alquileres, indicaron desde la Cámara Inmobiliaria Uruguaya. Este reajuste de los precios de los alquileres es válido para los contratos en curso, no para aquellos que aún no se firmaron. Esos se fijan en el mercado y por el acuerdo a que se llegue entre la inmobiliaria y el propietario.
“Los precios (de los alquileres) están por arriba de la inflación. Los nuevos alquileres que se hacen tienen un reajuste del 10% respecto al alquiler anterior”, dijo un operador inmobiliario a El Observador. Este agente, que afirmó que existe un claro déficit habitacional aunque considera que el mercado de alquileres se encuentra “estable”, añadió que “los costos medidos en dólares de la construcción no paran de subir y la inflación en dólares es muy importante en el sector”.
Explicó que los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), encargado de llevar la estadística de los precios de los alquileres y que lleva el costo de la construcción, no “están marcando la realidad del mercado”. “Los precios se mantienen rígidos por un tema de costo. No hay forma de bajarlo. Los márgenes de utilidad son extremadamente bajos. A no ser que bajen la calidad en el producto y es algo que no tiene sentido”, analizó.
Los más altos, bajan. Alfredo Parietti, de Parietti Negocios Inmobiliarios, acostumbra hacer negocios con propiedades de los barrios Carrasco y Punta Gorda, inmuebles que suelen ser de un valor más alto que en otras zonas de Montevideo. El operador aseguró que algunos precios han bajado en este segmento.
“A nivel de nuestra firma las propiedades de más alto valor se han acomodado un poco hacia abajo. Las propiedades de arriba de US$6.000 a US$7.000 (al mes el alquiler) han descendido sus precios”, dijo. Entre los clientes de esta inmobiliaria hay varias empresas extranjeras que envían a sus funcionarios a vivir en esos barrios. “Por distintos motivos las empresas ponen límites a los alquileres para los funcionarios, límites más estrechos. En ese sentido, las propiedades más altas algo han bajado”, explicó.
Parietti agregó que la media de alquiler en Carrasco, el barrio más exclusivo de la ciudad, se encuentra entre US$2.000 y US$2.500. “Las propiedades mas chicas han subido mucho”, concordó. El agente inmobiliario dijo que a nivel general los costos de los alquileres aumentaron entre 10% y 15% en “el último año y pico”. Parietti apuntó como uno de los motivos de esa suba a un tema seguridad, donde el público está invirtiendo mucho. Respecto a la demanda afirmó: “Hay una demanda mayor con ciertos límites. A nivel de extranjeros, por lo menos, en Carrasco y Punta Gorda hay buena demanda”. “El que no alquila es que está pasado de los precios del mercado”, añadió el operador inmobiliario.
Se espera un nuevo vigor para este año. Pese a que el mercado inmobiliario sufrió una merma de su actividad durante 2012, existe expectativa en el sector de cobrar nuevo vigor este año luego del verano, en un fenómeno similar al que se dio entre 2009 y 2010. Expertos inmobiliarios han asegurado a El Observador que esperan que los precios de los inmuebles se mantengan firmes durante prácticamente todo este año, hasta que comiencen a ingresar al mercado las viviendas construidas bajo los incentivos del plan oficial de vivienda social. Esas viviendas destinadas a familias de menores ingresos se integrarán al mercado sobre fines del año próximo y comienzos de 2014, momento en que podría registrarse alguna corrección a la baja en los precios tanto para compraventas como en los alquileres. La cautela del público a la espera de que disminuyan los costos de las viviendas hizo que la venta y compra de inmuebles cayera este año. “A setiembre, último mes del que disponemos cifras, el dato anualizado nos da una caída de entre 9% y 10% a nivel de transacciones respecto al año pasado”, dijo a fines del año pasado, Julio Villamide, director responsable de la revista Propiedades. Para 2010 las adquisiciones aumentaron un 10% y se generó un “mini boom corto”, “algo que volverá a suceder ahora”, agregó. Villamide prevé que para 2013 los niveles de actividad inmobiliaria aumenten entre un 5% y 10% respecto a 2012.
La inversión se traslada al interior. En el interior del país el ambiente también está movido respecto a los negocios inmobiliarios. La instalación de nuevas empresas, el alto precio de la tierra, los créditos de los bancos, la búsqueda de alojamiento de estudiantes, el aumento de la construcción y el mayor poder adquisitivo de los ciudadanos, han removido el sector inmobiliario tierra adentro, donde el mercado viviendas para alquiler se expandió 17% en los últimos tres años y, sin embargo, los precios se han disparado 20% en términos reales. Esta movida ha supuesto una inversión de más de US$1.000 millones, según expertos inmobiliarios, muchos de los cuales apuntan a la rentabilidad del agro para explicar el fenómeno.
