En la era del trabajo a distancia, el fenómeno no hará sino aumentar. ¿Cómo pueden por lo tanto los Gobiernos mitigar sus daños y aprovechar sus ventajas?

¿Quién de nosotros no ha soñado alguna vez, aunque solo fuera de pasada, con empezar una nueva vida en algún lejano lugar?

En las últimas décadas, el abaratamiento del transporte aéreo y el auge del trabajo a distancia para algunos han hecho ese sueño realidad. Muchas de las ciudades más atractivas del mundo, como París y Venecia, han recibido una oleada de extranjeros de países ricos, con sus portátiles en la mano y la ilusión en los ojos, que se han instalado en ellas durante meses o más.

Las reacciones de los residentes de estas ciudades han sido diversas. Los adinerados extranjeros frecuentan las tiendas y restaurantes locales, pero traen consigo un aumento de los alquileres, el tráfico y los embotellamientos, además de cambios culturales.

Sergio Rebelo, profesor de Finanzas en Kellogg School of Management, ha sufrido este fenómeno en carne propia. Nacido en Portugal, vio cómo su capital, Lisboa, se enfrentaba a una avalancha de estadounidenses, franceses y demás extranjeros deseosos de vivir allí.

"Lisboa es una bella ciudad que está siendo transformada por la enorme afluencia de turistas y residentes extranjeros", afirma. Su centro hoy en día está repleto de tiendas de souvenirs y restaurantes para extranjeros que “hacen que la ciudad esté perdiendo su atractivo para los lisboetas".

Los Gobiernos de todo el mundo han reaccionado de diversa manera ante la llegada del creciente número de residentes extranjeros adinerados. La mayoría de las intervenciones políticas se han centrado en la vivienda, ya que los alquileres y el valor de las propiedades inmobiliarias son los que más rápida y drásticamente aumentan a raíz del fenómeno. Algunos países, convencidos de que lo bueno vale más que lo malo, han incentivado a estos extranjeros con ayudas a la vivienda. Otros, por el contrario, les han restringido la compra de viviendas o las han sometido a fuertes gravámenes. Pero ¿cuál es la mejor estrategia?

A esta pregunta responden en un nuevo artículo Rebelo y sus coautores: João Guerreiro, de la UCLA, y Pedro Teles, de la Escuela Católica de Negocios y Economía de Lisboa. Su conclusión es que ni las subvenciones ni los impuestos a los extranjeros deseosos de comprar viviendas son la mejor solución para estos problemas. En su lugar, los investigadores proponen a los Gobiernos adoptar un enfoque de tipo Ricitos de Oro: gravar las ganancias de capital procedentes de las ventas de inmuebles para todos y utilizar la recaudación tributaria para mitigar los perjuicios ocasionados a los residentes del lugar.

Este enfoque de imposición y transferencia constituye "una solución ganadora para todos", afirma Rebelo. "Con muchas de las políticas que se han puesto en práctica creo que todo el mundo sale perdiendo, porque se impide la entrada a los extranjeros, pero entonces no se obtienen esas ganancias de capital, que pueden ser muy elevadas".

La modelización del cambio en las ciudades globalizadas

Para su modelo, Rebelo y sus colegas imaginaron una metrópolis dividida entre un centro urbano y una periferia. Los residentes extranjeros adinerados prefieren el centro de la ciudad; los residentes locales eligen dónde vivir y trabajar en función de una serie de factores, tales como sus preferencias personales y lo que tardarán en desplazarse al trabajo.

La afluencia de residentes extranjeros provoca un aumento del precio de la vivienda en el centro de la ciudad. El aumento beneficia a los propietarios de inmuebles, que los pueden vender o arrendar a los extranjeros. Las ganancias de capital resultantes crean lo que los investigadores denominan "el superávit de los residentes extranjeros", es decir, los fondos extraordinarios que estos inyectan en la economía del país.

Pero esto también genera perjuicios económicos: los habitantes del centro urbano que permanecen allí ahora deben pagar alquileres más altos y les queda menos dinero para comprar otras cosas. Algunos optan por mudarse a la periferia y soportar desplazamientos más largos para ir al trabajo, lo que reduce su productividad.

Entonces, ¿es mayor la ventaja económica que la desventaja?

Sí, descubrieron los investigadores. El superávit de ganancias que los residentes extranjeros aportan al país compensa con creces el aumento de costes que los residentes locales deben soportar. Por eso las políticas que desalientan el asentamiento de extranjeros ricos no son óptimas, porque los países renuncian a ganar mucho dinero. Por otra parte, incentivar a los extranjeros con ayudas a la vivienda inclina excesivamente la balanza en el sentido contrario.

En otras palabras, lo que conviene a los Gobiernos es gravar las ganancias de capital procedentes de las ventas de bienes raíces y utilizar parte del superávit que aportan los residentes extranjeros para mitigar los nuevos problemas con los que se enfrentan los arrendatarios locales. "Esta política es relativamente sencilla", afirma Rebelo. Por ejemplo, "si vivo en una de estas grandes urbes en la que abundan los extranjeros, es posible que mi alquiler esté subvencionado".

Naturalmente, mudarse a la periferia tiene sus costes sociales: por ejemplo, la pérdida de productividad de la persona que ahora pierde su tiempo en los embotellamientos. Se reducen también los beneficios de la densidad demográfica, señalados por urbanólogos de la talla de Jane Jacobs, tales como las oportunidades de aprendizaje que genera la estrecha interacción entre las personas. Para mitigar estas pérdidas, los Gobiernos podrían introducir impuestos y subsidios locales variables en función del lugar donde residan y trabajen.

Los investigadores estudiaron también factores tales como el trabajo a distancia. Cuando los asalariados tienen la opción de trabajar desde su casa, vivir en la periferia en lugar de en el centro de la ciudad tiene menos inconvenientes.

Una apuesta ganadora para las ciudades globalizadas

Rebelo afirma que él y sus colegas quedaron sorprendidos por los resultados. "Empezamos el estudio con una postura un tanto agnóstica, pero mucha gente nos habló de los múltiples problemas que los residentes extranjeros crean para los residentes locales y, por lo tanto, de la necesidad de gravarles las compras de viviendas", explica. "Así que quedamos algo sorprendidos por el resultado, que apunta a que lo eficiente es permitir que vengan los extranjeros, y luego, si surgen problemas, tales como la congestión de tráfico, solucionarlos por separado; por ejemplo, cobrar por la circulación de vehículos en horas punta. Lo ineficiente sería impedir tan valiosas transacciones".

En su opinión, la investigación también ofrece soluciones a largo plazo a los países que buscan adaptarse a sus nuevas realidades. Una de ellas, por ejemplo, es convertir las oficinas infrautilizadas del centro de la ciudad en viviendas para crear el espacio que tanta falta hace en ciertas zonas clave. "Con el tiempo, aparecen más hoteles para alojar a los turistas y más residencias destinadas a extranjeros, al mismo tiempo que las fábricas y numerosos edificios puramente de oficinas se desplazan fuera del centro de la ciudad", explica Rebelo. El traslado de oficinas a las afueras puede también reducir el desplazamiento de los habitantes de los barrios céntricos e incluso aumentar el atractivo de la periferia para los trabajadores que se desplazan diariamente al trabajo.

En París, por ejemplo, algunas empresas trasladaron sus oficinas a barrios periféricos, cediendo a los turistas y demás extranjeros los distritos centrales. Hoy en día París es una ciudad distinta, pero eso no es malo necesariamente. Al fin y al cabo, dice Rebelo, "las ciudades son como un organismo vivo, y se transforman orgánicamente con el tiempo".