Más de 87.000 unidades vendidas anual marcan la recuperación del sector, aunque el área iniciada en construcción completó 22 meses de caídas. Todavía no se alcanzan los niveles previos a la crisis.

El mercado de vivienda nueva en Colombia vivió en 2024 un repunte significativo, aunque no exento de contrastes. Tras un 2023 marcado por una fuerte caída en las ventas debido a la baja intención de compra, el sector experimentó un crecimiento notable que, sin embargo, no alcanzó a devolver los niveles registrados en años previos.

Un estudio de Visión Davivienda ofrece una radiografía detallada de este comportamiento, destacando un crecimiento real anual de 25 % en las ventas netas de vivienda nueva en las seis principales ciudades del país: Bogotá, Barranquilla, Bucaramanga, Cali, Cartagena y Medellín.

Con un total de 87.824 unidades comercializadas, valoradas en $23,64 billones constantes, 2024 se posicionó como un año de recuperación para el mercado inmobiliario. Esta cifra equivale, en promedio, a que cada vivienda costó $269 millones.

No obstante, detrás de estos números se encuentra un panorama complejo, influenciado por factores como la baja base estadística de comparación con 2023 y una ligera mejora en las tasas de interés, que incentivaron la intención de compra de los hogares.

A pesar del dinamismo en las ventas, el área iniciada en construcción continúa mostrando señales de debilidad. Entre octubre y diciembre, el área total iniciada alcanzó 1,2 millones de metros cuadrados, una disminución de 12,4% anual.

Crecimiento por segmentos: VIS y No VIS impulsan el mercado

El aumento en las ventas fue generalizado entre los dos principales segmentos de vivienda:

• Vivienda de Interés Social (VIS): creció 32,2% anual, superando los niveles del segmento No VIS. Este repunte refleja la creciente demanda de hogares con ingresos medios y bajos, especialmente en ciudades como Cartagena, donde se registraron incrementos anuales superiores a 500% debido a su baja base comparativa.
• Vivienda No VIS: aunque mostró un crecimiento menor al de VIS, con 21,6% anual, este segmento también contribuyó significativamente a la recuperación. Bogotá fue la ciudad con mejor desempeño, impulsada por el lanzamiento de nuevos proyectos, lo que resultó en un crecimiento de 142,2% anual.

Diciembre: un mes de altos contrastes

El último mes del año presentó dinámicas particulares. Las ventas de vivienda nueva crecieron 53,8 % real anual, aunque cayeron 5,2% frente a noviembre, mostrando los efectos estacionales típicos del sector.

En cuanto a las ventas de viviendas VIS registró un incremento de 74,5% anual en diciembre, aunque cedió 6% mensual. Mientras que el mercado de vivienda No VIS creció 45,7 % anual, con una caída mensual menor, de 4,8%.

El Indicador Real de Ventas de Vivienda Nueva (IRVVN), que mide el crecimiento promedio anual de las ventas en los últimos tres meses, registró un incremento histórico de 56,7% en diciembre, la cifra más alta en 40 meses.

Panorama por ciudades: Barranquilla lidera la recuperación

Todas las principales ciudades registraron crecimientos anuales en ventas netas, con Barranquilla a la cabeza al reportar una variación de 309,3%. Este impresionante desempeño fue seguido por Bogotá (93,2%) y Cartagena (68,3%).

En el segmento No VIS, Bogotá destacó por su crecimiento de 142,2%, mientras que Bucaramanga y Cartagena también mostraron avances importantes, de 76,1% y 57,8%, respectivamente.

¿Qué sigue a futuro?

El IRVVN anticipa que la construcción residencial podría continuar su recuperación entre uno y dos años. Sin embargo, las cifras actuales de áreas iniciadas reflejan la complejidad de la recuperación plena. Tras 22 meses consecutivos en terreno negativo, las perspectivas dependerán en gran medida de la estabilidad de las tasas de interés y de una mayor confianza de los consumidores en el mercado inmobiliario.

En 2024, el déficit habitacional en Colombia disminuyó levemente un 2,1%, situándose por debajo de 29%, según el Ministerio de Vivienda. Este avance, aunque positivo, resalta los desafíos persistentes para garantizar el acceso a vivienda digna para millones de colombianos.

A pesar de la reducción, el déficit habitacional sigue siendo un reto estructural. La concentración de subsidios en soluciones urbanas contrasta con la necesidad de un enfoque más equilibrado que atienda las desigualdades en zonas rurales. Además, la dependencia de programas de subsidios directos plantea dudas sobre su sostenibilidad a largo plazo.

Aunque los subsidios han mitigado el déficit cuantitativo, las soluciones habitacionales enfrentan críticas por su sostenibilidad. La Contraloría General de la República señaló que, entre 2010 y 2022, la reducción del déficit habitacional urbano fue de 4,79%, pero menos de 0,5% de este avance se debe a los programas de subsidios.

Estas políticas, aunque alivian la situación para ciertos grupos, no abordan las causas estructurales del déficit, como el acceso desigual a servicios públicos, la informalidad en la tenencia de tierras y las dificultades para financiar proyectos en áreas remotas.

El resto de la reducción se atribuye a factores como los esfuerzos de los hogares, las Cajas de Compensación Familiar y proyectos privados o locales, lo que evidencia la limitada capacidad del Gobierno para abordar el problema estructural.