Con el nombre de The Real Eco State, la firma fue creada en 2017 con un modelo de negocios que persigue monetizar la protección de la naturaleza con beneficios económicos basados en la plusvalía de los terrenos.

A mediados de enero de este año, el máximo tribunal chileno, la Corte Suprema, anunció penas de cárcel para desarrolladores de loteos irregulares en zonas del sur del país. Estos empresarios ofrecían -ilegalmente- el sueño de muchos citadinos: un idílico terreno en un bosque templado para iniciar una nueva vida, similar a la de un colono.  

Tanto la autoridad judicial como el aparato fiscal ya han anunciado que perseguirán a este tipo de infractores, ya que la normativa chilena no permite edificar en terrenos que hoy se consideran agrícolas.

Aunque suene injusto, en efecto, la lógica indica que, si cada persona posee una cabaña en el bosque, no existirá más bosque.

Desde lo que se podría considerar la arista contraria de esta situación, está el modelo de Felipe Escalona, el founder y CEO detrás de The Real Eco State, que se presenta como un modelo de negocio disruptivo, donde “se combina la protección de la naturaleza con beneficios económicos basados en la plusvalía en el tiempo y el potencial inminente de transacción de los activos ecológicos que componen los bosques y ecosistemas contenidos en los inmuebles que vendemos”, explica.

En sencillo, el modelo de negocio de Escalona se basa en la parcelación y venta de tierras vírgenes, pero con motivos de preservación. Es decir, se busca que el dueño o dueña no viva en su propiedad, sino que esta se mantenga sin intervención humana. O cuando menos, que solo se use el 2% de esta y solo con fines habitacionales, no industriales.

El abogado chileno asegura que ha generado un interés internacional respecto de la inversión en la Región de Aysén, cuya superficie total está contenida en la llamada Patagonia Chilena, abarcando diferentes comunas como Coyhaique, Puerto Aysén, Cisnes y Lago Verde.  “El modelo permite hablar de un mercado en crecimiento, ya que está concitando el interés de habitantes de países desarrollados”, agrega. 

Por ahora, la firma muestra el resultado ambiental que sostiene la viabilidad de su negocio: The Real Eco State obtuvo la certificación CarbonNeutral®, el sello más reconocido en el mundo en esta materia. Para ello calculó sus emisiones de gases de efecto invernadero (GEI) con el fin de neutralizarlas mediante la adquisición de bonos de carbono para la protección de la reserva costera valdiviana y la conservación de la selva del Amazonas. Dicho en simple, durante 2021 sus operaciones generaron 59,5 toneladas de CO2, las cuales fueron medidas por la consultora internacional de Climate Impact Partners. 

IMPACT INVESTING

The Real Eco State se sitúa en la categoría de inversiones conocida como Impact Investing, una iniciativa de privados para privados, que estaría recién surgiendo en Chile, “donde hasta ahora la conservación era un ámbito propio de ONGs, filántropos millonarios y fondos gubernamentales”, explica Escalona.

La firma es la primera empresa nacional en utilizar lo que se conoce como Derecho Real de Conservación (DRC) que en Chile es la Ley 20.930 de 2016, una norma pionera en Latinoamérica, que permite proteger distintos atributos naturales, como un ecosistema o especies amenazadas y limitar la participación del ser humano en la naturaleza.  

En la comercialización de sus terrenos, esta herramienta legal permite proteger distintos atributos naturales, como un ecosistema o especies amenazadas, definiendo usos permitidos y restringidos de la tierra, como por ejemplo la prohibición de usos industriales, tala de bosques, construcción de cercos perimetrales, ingreso de animales domésticos, fogatas, acumulación de basura o la modificación de cauces de agua, entre otros. 

“De esta manera propicia la recuperación de los ecosistemas naturales para enfrentar la crisis climática”, indica el CEO.

Lo que sí se puede hacer dentro de los límites del DRC para estos terrenos son construcciones auto sustentables y en armonía con el medio ambiente, que no excedan el 2% de la superficie total de terrenos,  cuya superficie mínima es 5 hectáreas (algo más de 12 acres). Además, está permitido utilizar el inmueble con fines científicos, educacionales, ecoturísticos,  o cualquiera que conlleve un beneficio comunitario sin impactar gravemente el ecosistema. 

“Pero, en términos generales, no promovemos la urbanización”, asegura el fundador de la empresa.

Así, cuando un inversionista adquiere un terreno en The Real Eco State está protegiendo entre el 98% y el 100% de la superficie respectiva. 

A la fecha, se han ejecutado 11 proyectos de parques privados de conservación. De ellos, 3 se encuentran en proceso de venta, con más de 5.000 hectáreas vendidas y conservadas, quedando aún más de 10.000 hectáreas disponibles.

El perfil de un cliente de The Real Eco State es el de un conservacionista e inversionista: lo anima la posibilidad de contribuir a la protección de la naturaleza, pero al mismo obtiene una rentabilidad del 20% promedio anual. Actualmente los precios van desde los US$ 20.000 las 5 hectáreas, hasta US$ 200.000 por 20 hectáreas, dependiendo de su valor ecológico, acceso y características propias, como son poseer acceso directo al mar, un lago, un río, tener una cascada o una terma interior. ”En los orígenes de la empresa los precios alcanzaban los US$ 10.000 por 10 hectáreas, lo que demuestra el creciente interés y la plusvalía que estos terrenos han adquirido en el tiempo”, dice Felipe Escalona.  

Al cierre de 2022, las ventas superaban los US$ 25 millones y se prevé que aumenten exponencialmente este año. 

La firma asegura que, además del valor de los terrenos, no hay gastos adicionales de mantención, ya sean comunes o individuales. Tampoco -hasta la fecha- los predios se encuentran gravados con impuestos territoriales. 

La entidad que vela por el cumplimiento del DRC, y que ningún terreno tenga otro uso excepto la conservación, es la fundación sin fines de lucro Wildland Ecobenefit Conservancy (WEConserv), enfocada en conservar el patrimonio natural y cultural de tierras privadas en el largo plazo. 

Aquí es donde hay otra disrupción, porque WeConserv es una fundación creada originalmente por el fundador, quien no recibió una buena acogida de ONGs ya establecidas respecto de su idea de crear un mercado para la conservación. De modo que se vio obligado a iniciar una organización que pudiera realizar estudios y ser garante y supervisora de la protección de los proyectos que The Real Eco State estaba desarrollando. 

“Hoy esta fundación es independiente de nuestra empresa y es dirigida por Taryn Fuentes (investigadora Post-doctoral en el Departamento de Ecología de la Universidad Católica de Chile, de acuerdo con su perfil de LinkedIn), quien con un equipo de expertos realiza monitoreos permanentes y estudios científicos”, aclara Escalona. 

La firma asegura que orienta su negocio bajo tres ejes claves de desarrollo: inversión sostenible, conservación e impacto local con miras a entregar un aporte al sector productivo de las comunidades en donde se ubican los terrenos.

“Los sectores productivos de las zonas donde se desarrollan nuestros proyectos están principalmente ligados al ecoturismo. Por lo tanto, se vinculan directamente con lo que intentamos promover con el modelo de negocio. Nuestra contribución específica a esas comunidades es económica, logística, legal y organizacional, entre otras, mediante el área de Responsabilidad Social Empresarial que mantiene una vinculación constante con las comunidades y sus necesidades específicas. De esta forma, hemos realizado donaciones de terrenos que tienen puntos de interés turístico, como termas y cascadas. Hemos ayudado a perfeccionar modelos de negocio local y se ha entregado equipamiento para facilitar la labor de tales emprendimientos”, detalla el CEO.

Además, Escalona aclara que todos los terrenos que comercializan para conservación son propiedad privada, “principalmente entregada en el siglo pasado a colonos que dada la dificultad de acceso y falta de tecnología para habitar, fracasaron en la colonización de estas tierras”, asegura.

Por otra parte, la entidad asegura que, a través de WeConserv Foundation, “si bien no contamos con guardaparques, se realizan supervisiones periódicas, terrestres y aéreas, por parte de la fundación utilizando medios físicos y tecnológicos como imágenes satelitales”, dice Escalona, quien agrega que están en proceso de instalar cámaras trampa “y trabajando con empresas de tecnología para generar transmisiones en streaming de los parques y proyectos que hemos creado”. 

CLIENTES INTERNACIONALES

Hasta ahora The Real Eco State afirma que tiene 11 proyectos ejecutados, de los cuales hay solo 3 disponibles para la venta, por lo tanto, se han vendido 8 proyectos en total. 

Cada proyecto contiene en promedio 50 lotes, de un mínimo de 5 hectáreas.

Hoy, más del 20% de las ventas provienen de ciudadanos norteamericanos y europeos. Con ese dato, sumado a la creciente demanda de extranjeros por adquirir terrenos en la Patagonia para su conservación, The Real Eco State abrió este año su primera oficina en Estados Unidos. 

“La internacionalización de la compañía permitirá solucionar las dificultades que representan para los eventuales compradores de otros países las exigencias legales chilenas”, afirma el CEO. 

Esto no implica que el proyecto se cierre a compradores locales o de A. Latina.

“Hay chilenos y latinoamericanos interesados y corresponden al 80% de nuestros clientes, toda vez que el modelo inicialmente se desarrolló sólo en Chile, luego en México, Colombia y España, teniendo desde el 2022 como eje central nuestras oficinas en Manhattan, Nueva York”, detalla Escalona. 

Esta iniciativa es privada y complementa los esfuerzos gubernamentales en materia de conservación. 

“Actualmente en Chile no existen beneficios ni compensaciones por parte del Estado para actividades como la que realizamos, por lo que hemos participado activamente en propuestas legislativas que otorguen incentivos que permitan aumentar el interés en la conservación privada, más allá de la especulación inmobiliaria y la transacción de activos ecológicos”, afirma el fundador. 

Para 2023, la firma tiene un propósito bien definido: ampliar la conservación a nivel internacional. 

“De manera que, a los proyectos que tenemos reservados en la Patagonia que duplican la superficie vendida hasta ahora, le sumaremos nuevos parques de conservación privados en otras regiones de Latinoamérica, con la finalidad de promover el modelo y proteger zonas tan vulnerables y deforestadas como el Amazonas”, concluye Escalona.