El boom inmobiliario se desinfla en Lima debido a la caída en las ventas de viviendas. El sector oficinas, no obstante, mantiene su dinamismo.
Cuando la mayoría de expertos inmobiliarios en Lima comentaban de lo caliente que había sido la primera década del milenio para el negocio de construcción y compraventa de viviendas, vino de repente el chorro de agua fría. Tras varios años creciendo a doble dígito, la venta por metro cuadrado de viviendas cayó 25% en 2013, pese a un buen primer trimestre. “Veníamos de un ritmo muy bueno de 2002 a 2012, pero a partir del segundo trimestre se vino una caída en la venta de nuevas unidades”, dice Enrique Zevallos, gerente general de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (ADI Perú).
Se trata de un duchazo a menor temperatura que contrasta con una demanda por vivienda en el país que crece de forma constante y que sitúa el déficit en Lima en 400.000 viviendas, apenas cubierta por una nueva oferta anual de 28.000 viviendas.
¿Por qué se vendieron entonces menos unidades si la demanda continuó en aumento? Las condiciones para la compra de inmuebles en el país el año pasado no fueron igual de favorables que años atrás: la creación de empleo se desaceleró y las instituciones financieras recrudecieron las condiciones para la calificación crediticia.
“Hubo tasas de crecimiento del empleo negativas en el segundo semestre de 2013, que sumadas a la crisis externa redujeron las expectativas y llevaron a la gente a postergar sus decisiones de compra”, dice Enrique Zevallos.
En lo que respecta al sistema financiero, según Eduardo Fiestas, gerente de la consultora Tinsa, como consecuencia de las directrices de la Superintendencia de Banca y Seguros (SBS) se endureció la calificación, se elevaron las tasas de interés y se limitó el plazo de las hipotecas a veinte años.
En el caso de la vivienda social, una de las apuestas sectoriales de los últimos tiempos, del mismo modo, para calificar al Fondo MiVivienda hoy se exige que el 60% del ingreso se pueda demostrar, según Giovanna Arellano, gerente general de Proagas, lo que ha limitado el acceso a este tipo de créditos.
Arellano rehúsa hablar de desaceleración en el sector, y asegura que parte de la situación experimentada por el sector vivienda en 2013 se debe a la carencia de una oferta que se adapte a los requerimientos de una demanda no atendida, como la de los millennials, que no encuentra desarrollos para ella y que busca departamentos más pequeños en lugares céntricos. “La oferta debe ser la adecuada y dirigida al sector que realmente está buscando vivienda”, dice la ejecutiva.
El sector AB, años atrás uno de los protagonistas del empuje del rubro, fue uno de los que más desaceleró sus compras, que se centraron en buena medida en el distrito de Surco, según Eduardo Fiestas, uno de los más dinámicos el pasado año, a diferencia de San Isidro y Miraflores, tradicionalmente los más buscados.
En cambio los sectores B/C se enfocaron en Jesús María, San Miguel, Magdalena, Pueblo Libre y Lince, distritos donde, según Enrique Zevallos, se está generando mayor cantidad de oferta. “El precio del m² en Jesús María se sitúa entre US$1.200 y US$1.500, una cifra lejos aún de la que puede encontrarse en San Isidro, donde el valor del m² de la vivienda está entre US$2.800 y US$3.300”, dice Zevallos.
En cuanto a los sectores C, D y E, los especialistas aseguran que la oferta y demanda se concentran en Lima Norte. Para Justo Cabrera, catedrático de ESAN, Carabayllo es el distrito que lleva la delantera en viviendas en cuanto a precios más asequibles. “Es una zona de moda y con mucho éxito”, dice. Para estos sectores, según Enrique Zevallos, también se mantuvieron bastante activos Ate y Chaclacayo.
Si bien la adquisición de viviendas decreció respecto a 2012, el precio del m² continuó su ascenso en 2013, aunque a menores tasas respecto a años atrás, en los que el mercado experimentó incrementos del 50% anual.
Según la ADI el año pasado el aumento del valor del m² fue de 8% a 10%, debido al descalce existente entre la alta demanda y la oferta.
Más oficinas
El sector oficinas representó la otra cara de la moneda en el rubro inmobiliario, y 2013 fue, para George Limache, analista de mercado de Binswanger Perú, “el mejor año que ha tenido Lima para la comercialización de oficinas”. El pasado año se colocaron, según el ejecutivo, más oficinas de lo esperado en el mercado, y el nivel de absorción fue de más de 110.000 m².
“El pasado año el sector tuvo mucho dinamismo. La entrega de oficinas prime creció 20% respecto a 2012 y la ocupación fue de más del 90%”, dice Ricardo Cabrera, gerente general de CBRE Perú. Este tipo de oficinas representó más del 50% de la nueva oferta del mercado local, es decir, alrededor de 70.000 m².
Si bien la tasa de vacancia creció respecto a 2012, esta fue de 3,32% entre las oficinas prime, según CBRE Perú, una cifra que para evitar la especulación debería situarse, para George Limache, entre el 5% y el 10%. “Hasta inicios del año pasado a tasa promedio era inferior al 2%, un tipo de tasa que genera de alguna forma la especulación. Estamos entrando en un periodo saludable para nuestro mercado”, dice Limache, quien asegura que la tasa de vacancia general del sector es hoy de alrededor del 4%.
Entre los distritos limeños, San Isidro Financiero se mantuvo como el submercado líder en m² de oficinas y cerró 2013 con 300.437 m² de oficinas prime. Surco, no obstante, con 23% fue el submercado que más creció en términos porcentuales respecto al año anterior, y se ha convertido en los últimos años, según Ricardo Cabrera, en el segundo mercado de mayor tamaño de Lima.
Miraflores, del mismo modo, centró una buena parte de la oferta de los edificios tipo B, según Binswanger, así como el distrito de Magdalena, que se perfila para los especialistas como un nuevo polo de desarrollo de oficinas.
“A medida que el mercado ha ido creciendo se han identificado nuevas zonas donde existe una demanda potencial muy grande, como Magdalena, San Miguel y algunas zonas de Miraflores, como la Avenida del Ejército”, dice George Limache. El crecimiento en estas zonas está concentrado en empresas de menor tamaño que buscan oficinas más pequeñas que las prime, un mercado al que se va a apuntar especialmente los próximos años, según Giovana Arellano, de Proagas. “En los últimos años se han hecho muchísimas oficinas, pero sobre todo premium. En el futuro, no obstante, saldrá un desarrollo de oficinas convencionales”, dice la ejecutiva.
El precio de las oficinas que se comercializan en un distrito como Lince oscila entre los US$1.700 y US$2.100 el m², mientras que en San Isidro el valor está entre los US$2.000 y US$2.200. En el distrito financiero el precio del m² del terreno, según CBRE Perú, puede llegar hasta los US$7.500 el m².
En cuanto al alquiler de oficinas, el precio de las de tipo B no dista mucho del de las oficinas prime, según Binswanger, como consecuencia de la presión de la demanda por oficinas experimentada años atrás. Tanto es así que en 2013 el precio promedio del alquiler de las oficinas A+ fue de US$22,14 por m², el de A, de US$21,44 y el de las oficinas tipo B de US$20,59.
Los precios tanto de alquiler como de compra se mantuvieron estables el pasado año, según Ricardo Cabrera, y en el primer trimestre de este año se han reducido levemente: 1,14% en el caso del precio del alquiler (de US$21,74 el m²) y 1,7% en el caso del precio de venta (US$2.310 por m²).
Perspectivas sectoriales
Pese a un 2013 complicado para viviendas, los expertos se muestran optimistas sobre la evolución tanto de ese rubro como del de oficinas a corto y mediano plazo.
En el mercado de oficinas, la previsión es que hasta 2017 se incorporen 500.000 m² de nueva oferta, lo que lleva a algunos a hablar de una posible sobreoferta, pues la demanda absorbe un máximo de 120.000 m² anuales.
Para Ricardo Cabrera, no obstante, buena parte de los m² ya en construcción cuentan con una gran cantidad de ocupación, lo que conllevará a que una vez que los nuevos edificios se entreguen la tasa de vacancia no fluctúe dramáticamente.
Gian Carlo Malatesta, director gerente de Binswanger, por su parte, asegura que en las ocasiones anteriores en las que se ha apuntado a una sobreoferta de m² el propio mercado se ha corregido. “En esas ocasiones no hubo sobreoferta porque al final no se desarrollaron todos los proyectos que estaban en el papel”, dice el ejecutivo.
En cuestión de viviendas, para Eduardo Fiestas la dinámica inmobiliaria se mantendrá debido a la demanda insatisfecha y a la aspiración natural de las clases medias emergentes hacia la adquisición de vivienda.
“La demanda es prácticamente infinita y la oferta está restringida”, insiste, por su parte, Enrique Zevallos, para quien las iniciativas gubernamentales respecto a la mejora y ampliación de la red de saneamiento y la construcción de infraestructura de comunicaciones promoverán el desarrollo inmobiliario.
Zevallos recalca la necesidad de acelerar los plazos para el otorgamiento de las licencias de construcción, que en el caso limeño pueden tomar hasta 172 días, frente a los 54 días que lleva el proceso en Bogotá.
Los precios tanto en el caso del m² de vivienda como de oficinas, del mismo modo, no tienen perspectivas de bajar. En ese sentido, los expertos afirman que si los interesados en adquirir un inmueble u oficina esperan a que los precios estén más bajos, lo mejor será que se sienten. Veremos qué pasa en los siguientes meses.
