Mientras continúa la difícil tarea de encontrar terrenos para abrir nuevos centros comerciales en zonas atractivas, la empresa, del Grupo Falabella, potencia sus malls con el objetivo de continuar creciendo.
Conseguir que un gerente general de una operadora de centros comerciales devele las plazas en las que buscan terrenos en el Perú es una misión imposible. Sucede que el suelo en zonas de alta densidad se ha convertido en los últimos años en un bien preciado y al parecer escaso, y un claro ejemplo es San Juan de Lurigancho, el distrito más poblado del Perú, con 1,5 millones de habitantes. “Mi sueño es que más ubicaciones tengan acceso a Open Plaza, como San Juan de Lurigancho”, dice José Antonio Contreras, gerente general del brazo inmobiliario en el Perú del chileno Grupo Falabella. No obstante, inmediatamente reconoce que es una ardua tarea, pues el distrito es objeto de deseo de todos los centros comerciales, pero prácticamente no dispone de terrenos del tamaño necesario para desarrollar un mall.
El contexto actual, con menos terrenos disponibles y más postores, ha llevado a Open Plaza, antes Mall Perú, a combinar su estrategia de nuevas aperturas con las ampliaciones. “Este año estamos ampliando nuestro centro comercial en Piura, que tendrá 300 parqueos más en noviembre, y lo mismo vamos a hacer en Atocongo y más adelante con La Marina. Queremos potenciar algunos power centers para que puedan ser llevados más adelante a centro comercial”, explica el ejecutivo.
Se trata de una estrategia que están siguiendo la mayor parte de los operadores locales y que les permitirá, según Contreras, tener más rentabilidad aun cuando la coyuntura del sector retail no es tan favorable como años atrás, debido a la desaceleración económica. “Crecer a doble dígito va a ser más difícil, por eso buscamos crecer en nuestras propiedades locales”, dice el gerente general de Open Plaza.
Su expectativa para 2015 es cerrar con un crecimiento en ingresos de 12% a 14%, un resultado similar al conseguido el año anterior, en el que incrementó sus ingresos en 15%, según Equilibrium. Sucede que en el año pasado se incorporaron a su portafolio dos nuevos centros comerciales, en Cajamarca y Huánuco, que le permitieron sumar alrededor de cincuenta nuevos locales a su oferta.
De sus nueve centros comerciales: tres de ellos con más de 40.000 m² de área arrendable y 6 en formato power center, Angamos se sitúa como líder en rentas con ingresos operacionales de S/. 28 millones en 2014 y junto con el Open Piura, según Contreras, está en niveles muy buenos. “No tenemos vacancia, y eso ayuda a que el locatario nos vea como plataforma de negocios”, dice. A nivel sectorial, en Lima la vacancia de los centros comerciales se sitúa hoy en alrededor del 4%, según Sandro Vidal, gerente de investigación de Colliers International, quien asegura que los nuevos centros en la capital abren ya con un 80% de ocupación.
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Para el primer trimestre de 2016, Open Plaza tiene previsto inaugurar un nuevo centro comercial en Huancayo, que contará con 45.000 m² arrendables y tres tiendas ancla: Saga Falabella, Tottus y Sodimac. Hacer crecer las localizaciones de los retailers del Grupo Falabella al fin y al cabo es parte de su objetivo.
“Trabajamos en el desarrollo de las tiendas del grupo, en dar valor agregado a las ubicaciones y dar sentido a lo que pide el cliente dentro de Falabella”, dice el gerente general de Open Plaza.
Se trata de una estrategia que sigue también Real Plaza, del Grupo Intercorp, y que para Mireille Silva, socia de auditoría de EY Perú, les permite asegurarse la generación de flujos de caja y reducir su costo financiero. Además, según Emilio García, especialista en estrategia empresarial, les facilita conseguir mejores ubicaciones, tener márgenes más elevados al tener costos más bajos y cerrar el ciclo de consumo con el cliente.
Nuevos malls. José Antonio Contreras insiste en que Open Plaza mantiene el reto de inaugurar un centro comercial por año, una tendencia que, según él, se dio por casualidad pero que prevé se mantendría los próximos años. “Es una meta posible de conseguir si se considera el atraso que tiene en el Perú en cuanto a penetración del retail”, dice Emilio García.
Según cifras de la Asociación de Centros Comerciales del Perú (Accep), el Perú contaba en 2013 con 2,3 centros comerciales por millón de habitantes, mientras que Chile disponía de 5, Ecuador 4,3 y Colombia 3,7. “Hay mucho espacio para el retail”, coincide el gerente general de Open Plaza.
Si bien no detalla dónde podrían inaugurarse nuevos centros comerciales del grupo, José Antonio Contreras deja caer algunas pistas y adelanta que los próximos pasos podrían darse en Lima. “Hay sitios no atendidos todavía y hay oportunidad en algunos espacios de terrenos interesantes”, dice.
Para Carlos Neuhaus, especialista en desarrollos de proyectos comerciales y usos mixtos, los espacios para crecer en la capital se encuentran hoy especialmente en la ‘Lima emergente’. “A no ser que compren un centro comercial es difícil crecer en la Lima tradicional”, dice el ejecutivo. Para que un proyecto de tipo comercial sea viable el precio del terreno debe tener un valor máximo en torno a US$ 1.500 por m2, según Ricardo Cabrera, de CBRE Perú, un precio que no puede encontrarse hoy en San Isidro, Miraflores o Santiago de Surco.
Más allá de Lima, para los expertos las ciudades secundarias o intermedias podrían ser el objetivo actual de los operadores de centros comerciales como Open Plaza, dado que capitales de provincia como Arequipa, Trujillo o Chiclayo ya están copadas en cuanto a oferta. “Hay ciudades como Lambayeque, Barranca o Pisco que son interesantes. Son localidades que van a demandar retail moderno”, dice Carlos Neuhaus.
Según los especialistas del sector, el desarrollo de los centros comerciales, dada la problemática para conseguir terrenos, estará en los formatos más pequeños, una tendencia que José Antonio Contreras confirma. “El futuro está en desarrollar power centers en terrenos más pequeños, ubicados en la periferia de Lima o de provincias”, dice el ejecutivo.
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Contreras explica que para sus próximos proyectos contemplan desarrollar un proyecto mixto con oficinas, aunque su puesta en marcha dependerá de la coyuntura del sector. “Actualmente hay una gran cantidad de metros cuadrados construyéndose. Hay que ver bien la vacancia para no hacer inversiones sin tener el respaldo de la demanda”, dice.
Unir un desarrollo comercial con oficinas permitiría a la compañía –explica Sandro Vidal– incrementar la rentabilidad de sus proyectos y aprovechar comercialmente la afluencia de personas que generan las oficinas. “Estos formatos dan la oportunidad de ocupar el área disponible verticalmente”, añade Carlos Neuhaus.
El gerente general de Open Plaza asegura que para poder seguir expandiendo sus ubicaciones la creatividad jugará un papel fundamental y la operadora del Grupo Falabella tendrá que buscar poner el retail a la mano del consumidor para evitarle desplazamientos de larga distancia. Analizar las preferencias del cliente, del mismo modo, también será vital para el mantenimiento de sus centros comerciales. “Siempre revisamos el mix de tiendas de cada centro comercial porque el cliente siempre te exige nuevas marcas”, añade el ejecutivo.
Como gerente de finanzas de Saga Falabella, a comienzos de 2000, José Antonio Contreras participó en el desarrollo de un mall de la tienda por departamentos chilena, y desde entonces no ha dejado el rubro de centros comerciales. Y es que el ejecutivo, que participó desde el inicio en la creación de Malls Perú, se considera un apasionado de la industria. “Cada vez que abrimos un nuevo centro comercial, como el que abrimos en diciembre en Huánuco, sentimos que estamos llevando a los sitios la modernidad”, dice. ¿Dónde continuará abriendo nuevas plazas? Por ahora es un misterio.
