La compañía quiere desplegar sus tentáculos con aún más fuerza en Chile, Perú y Brasil, duplicando su inversión en centros comerciales.
Santiago. Cuando el fondo de inversión inmobiliario estadounidenseKimco Realty Corporation, especializado en el desarrollo de strip y powercentres, quiso potenciar su operación en Sudamérica hace dos años y medio, sedio cuenta de que el nombre de su máximo ejecutivo era un tema clave. Lógico,un fondo extranjero necesitaba a un experto en desarrollo del negocio, queconociera bien a los países de la región. Por eso fichó al chileno GonzaloCastro como director regional de inversiones, quien por más de cinco años fueel gerente de desarrollo inmobiliario del grupo chileno Cencosud, propiedad delempresario Horst Paulmann. “Después de viajar 10 veces al norte y al sur delpaís, uno se familiariza con el negocio”, dice Castro.
Castro va a ser una pieza clave en la próxima apuesta delfondo, que tiene 1.478 centros comerciales y 14 millones de m2 de superficiearrendable en toda América (Canadá, EE.UU., Puerto Rico, México, Brasil, Perú yChile), con ingresos por US$ 787 millones en 2009. La compañía quiere desplegarsus tentáculos con aún más fuerza en Chile, Perú y Brasil, duplicando los US$85 millones invertidos hasta ahora en un sólo año. Hoy su fuerte en AméricaLatina está en México, donde ha invertido más de US$ 1.000 millones en 56centros equivalentes a 1.150.000 m2. En Sudamérica, en tanto, cuenta con 16centros (12 en Chille, 3 en Brasil y 1 en Perú) con 85.000 m2.
Y las cartas jugarían a favor de Kimco, ya que se espera queel negocio de los strip y power centers siga creciendo en la región. Paralograr sus objetivos, la empresa está trabajando en una fuertereestructuración. Según Bill Acheson, analista de la corredora estadounidenseBenchmark Company, Kimco busca volver a sus raíces: el desarrollo de centroscomerciales. “Durante muchos años, ha participado en una serie de inversionesal margen de los negocios de propiedad y explotación de centros comerciales”,dice. “Estos activos no minoristas están valorizados en US$ 875 millones, ypara Kimco es una prioridad reducir estas participaciones e incrementar elnúmero de nuevos centros comerciales”. Inmuebles que siempre los desarrollan enconjunto con un socio local. En el fondo, el negocio es ser un sociocapitalista, dejando en manos de su partner la construcción del centro y labúsqueda de los arrendatarios.
En base a este enfoque la firma invertirá unos US$ 85millones para levantar dos nuevos power centers: uno en Chile y otro en Brasil,duplicando en un solo ejercicio la inversión realizada en tres años de manera bastanteagresiva. El primero se levantará en la ciudad chilena de Viña del Mar ycontará con un supermercado Líder (de D&S) y una tienda de mejoramiento deSodimac (de Falabella) como tiendas ancla. En el segundo caso, el centrocomercial se construirá en Hortolandia, en el estado de São Paulo, el quecontará con un local de Wal-Mart.
Un dato no menor, ya que el fondo de inversiones tieneestipulado que sus dos vehículos de crecimiento en Sudamérica sean Perú y,sobre todo, Brasil. “A futuro la apuesta será esta región”, dice Castro. “Lapenetración en centros comerciales de este tipo en Perú es muy baja”. El paíssede del Mundial de Fútbol de 2014, en tanto, representa una gran oportunidadde crecimiento debido a su gran cantidad de población. Basta con recordar queen sólo un par de años, 40 millones de brasileños pasaron de la pobreza a laclase media, incrementando su capacidad de compra. “Este factor es fundamental,para seguir expandiéndonos en dicho mercado”, dice el ejecutivo.
Según Amaryllis Romano, analista de la consultorainmobiliaria brasileña Tendências Consultoria Integrada, en Brasil se vienedando un fuerte crecimiento en el desarrollo de strip y power centers; debidoal aumento en el consumo dentro del comercio formal. “Y las mayores posibilidadespara estos formatos se dan fuera de las grandes urbes”, dice Romano. Justamenteésa es la apuesta de Kimco. De hecho, la facturación de la industria de centroscomerciales en Brasil creció un 10% en 2009.
En Perú la tendencia es casi la misma. Según Gino Layseca,gerente general de la consultora inmobiliaria Tinsa Perú, en Lima, la falta deterrenos de grandes dimensiones donde se puedan desarrollar centros comercialesde envergadura permite pensar en la construcción de strip o power centers. “Lainversión es menor y el financiamiento sería más accesible. Se requieren 2.500m2 a 7.500 m2 para los strip centers y áreas desde 23.000 m2 a 55.000 m2, paralos power centers. Además, la rentabilidad de estos centros comerciales enPeru, está estimada en un 10% anual.
Para Rodolfo Bambach, jefe del departamento de estudios dela consultora inmobiliaria Colliers International Chile, la clave del negociode los power centres es la de diferenciarse con los grandes centroscomerciales, de manera de abastecer la necesidades a escala comunal y conformatos que incorporan un menor mix de arrendatarios y enfocado a retailers degran envergadura.
En el caso de de los strip centers, el éxito viene de lamano de la elección de una buena esquina que contemple un alto flujo vehicular,buena exposición comercial, una demanda primaria acorde a las necesidades yfinalmente un mix de arrendatarios óptimo. Esto, sumado a un componente detiendas ancla, además de otros locales comerciales secundarios que entreguen unflujo complementario.
Y el negocio puede ser redondo. Estos tipos de formatos deretail, sobre todo el de strip center, tienen un bajo componente de riesgo,dado sus magros costos y alta rentabilidad. Ésta, en promedio, alcanza la UF +12%. “Dada esta condición, algunos fondos de inversión son parte de losprincipales operadores”, dice Bambach. De hecho, para Chile, se proyectapara 2010 una producción de 15.000 m2.
Sin embargo, el sentido original de este negocio muchasveces radica en otro propósito. Es que este rubro no sólo corresponde a unnegocio de rentas, sino que también esun negocio de plusvalía. Muchos actores del mercado toman posesión de lasprincipales esquinas a la espera de mejores expectativas, ya sea por desarrollodel sector, potenciales cambios de normativa, nuevas estaciones de metro, etc.La estrategia de muchos inversionistas es desarrollar una estructura liviana yflexible con una baja inversión, de manera de rentabilizar estos activos“inmóviles” en el plazo en que estas expectativas se cumplan. Pero por ahora,Castro está preocupado que la operación sudamericana siga creciendo. Y experienciapara lograrlo no le falta.
