El mercado inmobiliario se mantiene a la expectativa de que se reactiven las ventas. La alta demanda de viviendas, no obstante, hace prever buenos tiempos para la industria.

César Díaz planea comprar un nuevo departamento. Se trata de un ejecutivo harto de invertir dos horas diarias en transportarse a pesar de que la distancia entre su casa y su trabajo no es larga, pues vive en La Molina y trabaja en San Borja. Ya está ojeando webs y consultando con corredores para encontrar un departamento en Chacarilla y, aunque no tiene prisa por decidirse, le puede llegar a tomar tiempo. Sucede que la desaceleración por la que pasa la industria inmobiliaria ha generado una amplia oferta de viviendas en el mercado y un mayor poder de negociación para los clientes.

Las ventas de viviendas desde 2014 avanzan en cámara lenta en el mercado inmobiliario local, un fenómeno que se produjo, según los especialistas, principalmente tras el ajuste en las políticas crediticias del sistema financiero. A ello se sumó un contexto económico menos favorable y las expectativas de los compradores de que los precios bajen, lo que ralentiza las compras.

“El año pasado se conjugaron varios factores que crearon una crisis coyuntural, como la bajada de los precios de los minerales, la apreciación del dólar y el ajuste de las políticas inmobiliarias. Eso creó un ambiente negativo en el sector”, dice Rodolfo Bragagnini, presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI).

En el primer trimestre de 2015, el mercado de viviendas ha seguido helado, aunque empiezan a verse los primeros signos de descongelación. Las perspectivas para los especialistas, del mismo modo, podrían mejorar en la segunda mitad del año.

“Estamos viendo algo de movimiento en el segundo trimestre porque la Superintendencia de Banca y Seguros (SBS) se ha dado cuenta de que no hay ninguna burbuja inmobiliaria, y ha empezado a soltar las restricciones de provisiones a los bancos y a reducir las coberturas”, explica Enrique Zevallos, gerente general de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI Perú).

Zevallos, como Bragagnini, espera que 2015 sea un mejor año que 2014 para las compañías inmobiliarias, no solo tras las medidas de la SBS sino también gracias a las iniciativas que está impulsando el Ministerio de Vivienda, que prometen reactivar la industria.

Concretamente se trata del proyecto de Ley de promoción de arrendamiento de vivienda que –explica Enrique Zevallos– podría resolver dos grandes problemas de la industria: la posibilidad de que accedan a vivienda personas sin capacidad de compra pero con capacidad de alquiler, por un lado, y, por otro, la posibilidad de alquilar con derecho a compra.

Esta propuesta introduciría en el país el leasing inmobiliario, una figura que, según Borja Díaz, senior manager de Financial Advisory Services de Deloitte Perú, permite alquilar durante un número de años y comprar la vivienda sin desembolso inicial.
Para Roberto Bragagnini, estas medidas contribuirán a recuperar la industria, que espera la publicación de la norma y su reglamento. “Creemos que podría cambiar la forma de hacer negocios en el país”, dice.

A la espera de estas novedades reglamentarias, sin embargo, las promotoras y desarrolladoras inmobiliarias se enfocan en los proyectos para el sector B, y buscan adaptarse mucho más a las demandas de quienes buscan vivienda.

“Las inmobiliarias poco a poco se están profesionalizando, y están siendo más exigentes en tratar de conocer el mercado para empezar a probar y construir sus conceptos”, explica Jorge Rubiño, director de soluciones de marketing de Arellano Marketing.
En su estudio sobre la demanda de viviendas en Lima, Arellano Marketing destaca la importancia de la nueva clase media como potencial cliente, pues demanda departamentos, casas y terrenos, y asegura que los distritos con mayor preferencia de los limeños son: La Molina, San Miguel, Los Olivos y Miraflores.

Para permitir que los sectores C y D, hoy con mayor dificultad para obtener un crédito, accedan a vivienda, precisamente la ley de arrendamiento podría ser un útil mecanismo. Según Enrique Zevallos, esta normativa apunta a estos sectores para proyectos de un dormitorio o personas solteras. “Con las nuevas normas, el sector C, cuya demanda es superior, podría repuntar nuevamente”, coincide Rodolfo Bragagnini.

Más y más oficinas. Mientras el sector viviendas entra ‘en calor’, el mercado corporativo por el contrario se va enfriando. Sucede que la oferta de metros cuadrados de oficinas ha seguido creciendo en los últimos años, y esta mayor disponibilidad ha conllevado a un incremento de la vacancia.

“El año pasado ingresaron 112.000 m² y terminamos con una vacancia del 8,1%, pero este año estimamos que entrarán 220.000 m², y esta podría llegar al 15%, explica Sandro Vidal, gerente de investigación, consultoría y soluciones corporativas de Colliers International.

Con esta vacancia, para Vidal el mercado entraría en sobreoferta, y los precios del alquiler podrían ir a la baja. “Cuando tienes más donde elegir hay más competitividad, y los precios de renta podrían bajar”, coincide Borja Díaz.

Ricardo Cabrera, gerente general de CBRE Perú, no obstante, asegura que más que de sobreoferta debe hablarse hoy de estabilización del mercado corporativo. “Un mercado con unas tasas de vacancia del 5% como tuvimos es atípico, mientras que los mercados que están entre el 8% y 12% se consideran sanos. En el Perú nos hemos acostumbrado a que al terminarse un edificio el 100% esté vendido o alquilado. Ahora el mercado se está ajustando a los estándares internacionales”, dice.

Cabrera explica que el precio del metro cuadrado de los terrenos para el mercado corporativo si bien no ha bajado se ha estabilizado tras subir exponencialmente en cinco años y que en los próximos años se verán más proyectos de metrajes menores enfocados en empresas pequeñas o profesionales.

“El mercado empresarial peruano está conformado en su gran mayoría por medianas y pequeñas empresas, y ahora están saliendo más a la luz empresas que antes operaban en casas y que hoy optan por un edificio corporativo”, dice Sandro Vidal.

Los especialistas concuerdan en que si bien a corto plazo el sector podría desarrollar menos proyectos, a mediano plazo la demanda de oficinas impulsará de nuevo el sector. Se trata de un optimismo en el que coinciden con las empresas inmobiliarias concentradas en vivienda, que afirman que la demanda insatisfecha asegurará nuevos desarrollos y compras los próximos años. “Veremos una recuperación franca del sector”, dice Rodolfo Bragagnini. Por ahora la industria pasa por un intenso resfriado.