Un reporte de Colliers International presenta una radiografía de las etapas del mercado en la región, y marca oportunidades para el real estate, con la aparición de nuevos formatos para retail y demanda de proyectos a medida para el sector industrial, logístico y de oficinas.

Buenos Aires. La consultora inmobiliaria corporativa Colliers International, presentó su Reporte de Tasas de Capitalización para Latinoamérica, correspondiente al primer semestre de 2017. En este informe se comparten las tendencias y el comportamiento de cada mercado (industrial, logístico, de oficinas y retail) junto a la consideración de los factores económicos y sociales más relevantes, que resultan claves para guiar la inversión en bienes raíces en cada país. 

Con una mirada global sobre las inversiones en la región, Matías Gancberg, VP Latin America de Colliers International, afirma que: “Para los fondos dirigidos a mercados emergentes e inversiones inmobiliarias alternativas, el mercado latinoamericano está encaminado a presentar un gran desempeño entre los mercados emergentes globales durante 2017”.

Según el índice MSCI (Morgan Stanley Capital International Index), América Latina superó a Asia, Oriente Medio y Europa del Este en términos de retornos totales en 2016. 

“Después de varios años sin crecimiento, muchos inversores están participando activamente en mercados de la región y anticipamos esta tendencia sostenida a lo largo de 2017”, agregó Gancberg.

Argentina. En el caso de Argentina, con el nuevo gobierno, reaparecieron los fondos de inversión extranjeros que por ahora se encuentran analizando el mercado y las oportunidades de inversión.  Por otro lado, se espera el desarrollo de instrumentos del Mercado de Capitales (con la expectativa de la sanción de una nueva ley) que permitirán reunir grandes montos, como en otros países de la región, que dinamicen la demanda local. 

El mercado de oficinas corporativas de Buenos Aires representa un gran atractivo para los inversores. Sin embargo, en este momento se presenta una escasa oferta de oportunidades. Pisos de propietarios o paquetes de pisos que han sido adquiridos por empresas multinacionales al verse imposibilitadas de girar los dividendos al exterior con el gobierno anterior, están apareciendo a la venta.

A la vez, algunas empresas están analizando formatos tipo sale & leaseback (compra con arrendamiento posterior) con el fin de financiar proyectos e inyectar capital en el negocio, lo que generará nuevas oportunidades de inversión atractivas para los grupos que buscan posicionarse en el mercado argentino. 

Los centros logísticos premium también se presentan como un atractivo de inversión, en donde aparecen como alternativa los proyectos tipo BTS (Built-to-suit- o llamados “construido a la medida”).

Brasil. En Brasil, después de dos años muy desafiantes para la economía, aseguran que lo peor ya pasó. Si bien el mercado en general aún espera por definiciones y estabilidad, los fondos de inversión comenzaron a retornar a su actividad y las tasas de desocupación o vacancia muestran bajas en términos reales. Los precios se están estabilizando tras un largo período sesgado hacia la disminución. Las principales gestoras de inversión señalan que es hora de comprar y esperar, ya que han observado que el rendimiento de fondos de inversión en bienes raíces han retornado a sus niveles de 2012, lo que es muy positivo. Asimismo, las acciones de las principales desarrolladoras inmobiliarias recuperaron su valor económico durante los últimos dos trimestres, a niveles pre crisis.

En el análisis por sector, en retail se verifica una tendencia de adaptación hacia nuevos productos como Strip Centers y Outlets Centers, plazas caracterizadas por menores áreas de alquiler que los shopping malls tradicionales. El mercado de oficinas ya muestra una recuperación más rápida de sus arrendamientos (record en los últimos 3 años) creando un escenario muy favorable para la compra a precios relativamente bajos.

En el sector logística, la visión del inversionista giró hacia condominios logísticos más próximos a centros de consumo, para disminuir los costos en la última etapa de entrega de los productos que representan entre el 28% y 50% del total de los costos logísticos operativos.

Chile. En Chile, se reactivó el mercado de oficinas, tanto clase prime como clase secundaria y se están generando oportunidades para renegociaciones de contratos. Impulsado por el turismo de shopping, también se recuperó el mercado de retail con la incorporación de nuevas plazas, focalizados en strip centers, stand alone y outlets. En cambio, en los parques industriales se observó una mayor cautela por parte de los inversores por la desaceleración de la economía en el último año. Las oportunidades se presentaron en la captación de propiedades industriales de empresas que prestan servicios en la industria minera, obligadas a vender dada la recesión de esa industria en el país.

Colombia. En Colombia, se registra una recuperación en los mercados del sector inmobiliario industrial, de logística y retail, y como contra partida, una sobreoferta en el mercado de oficinas. El mercado industrial en la capital colombiana registró un crecimiento del 23% en espacios ocupados durante el 2016, mientras que la oferta creció un 20% al cierre del año. Los precios de renta en bodegas de vocación logística mantienen un valor promedio de USD$6 por metro cuadrado, liderando el mercado por sus especificaciones y ubicación. En el mercado del retail, la tasa de disponibilidad en la ciudad de Bogotá es del 3,2% con cerca de 41.800 metros cuadrados ofertados, durante el último año.

El mercado de oficinas muestra un constante crecimiento de inventario con un aumento del 8% durante el último año, la clase que lidera el inventario es Clase A con el 43% del aumento. El precio promedio de renta para oficinas en Bogotá es de (USD$22) por metro cuadrado.

Costa Rica. En Costa Rica, la expansión se registra en los mercados inmobiliarios industrial y logístico mientras que en sector de oficinas y retail se vive un momento de recuperación.  
En el mercado inmobiliario industrial, las tasas promedian una disponibilidad del 3,86%. 

El mercado inmobiliario comercial experimentó un incremento en el inventario de aproximadamente 156.787 metros cuadrados, con respecto al año anterior debido al desarrollo de Usos Mixtos que buscan satisfacer las necesidades de los residentes del proyecto e involucran a tres mercados : el desarrollo vertical de viviendas, oficinas y área comercial.  También se registra un crecimiento en los proyectos de ofi-bodegas entre los 200 y 400 metros cuadrados, para pequeñas y medianas empresas.

En el sector retail, se observa un interés de los fondos de inversión hacia productos medianos y pequeños cerca de los centros de población. A lo largo del año 2016 se ha observado una disminución en la tasa de disponibilidad y absorciones netas con tendencia a la alza. Esto se debe a la reducción en la construcción de nuevos proyectos que en comparación interanual tuvo una disminución de 16,9%.

México. En México, los fideicomisos de inversión en bienes raíces (FIBRAS) y los certificados de capital de infraestructura (CKD), vienen dinamizando el mercado inmobiliario industrial y de retail con compras de portfolios industriales y centros comerciales.

El mercado de oficinas, con concentración principal en la Ciudad de México, tuvo un año record en actividad, sin embargo, desde el punto de vista de inversión, este mercado sigue siendo de un mayor carácter patrimonial.

La situación para el futuro es incierta, el mercado espera un aumento en las tasas por el tipo de cambio y el efecto Trump. Se estima que el incremento de la inflación y las tasas de interés, impacte en los valores de los inmuebles.

Panamá. En Panamá el mercado marca una etapa de expansión para el sector de retail, industrial y logístico. Por el crecimiento de la economía, un eje de oportunidades de negocio e inversión está en el desarrollo de centros comerciales y de entretenimiento. Sin embargo, los desarrolladores conservan sus activos por lo que no existe oferta disponible para la venta. 

Otro atractivo se presenta en la industria de la distribución que ha mostrado una necesidad genuina de mudar sus operaciones de la ciudad a la periferia. Por otro lado, empresas con instalaciones en sectores muy dinámicos de Panamá están interesadas en capitalizarse bajo el modelo de “Sale & Lease back”.

En el mercado de oficinas, se llegó a una fase de corrección o ajuste donde los precios han bajado, fomentando así la compra de espacios en las categorías A+ y A.

Perú. En Perú, el mercado inmobiliario del retail se encuentra en una etapa de expansión mientras que el de oficinas registra una sobreoferta.  En ese sector están apareciendo oportunidades a precios por debajo del mercado debido a la baja rentabilidad. 

Se espera que el ingreso al país de los FIRBIS (Fondo de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles), le de un mayor dinamismo al sector de rentas de oficinas prime y subprime. 
En el mercado de retail, también en Perú hay aceptación de los strip centers y los convenience stores, las cuales están sacando del mercado a los pequeños kioscos de microempresarios. En el sector industrial, continua el desplazamiento de las grandes empresas al sur de la ciudad de Lima donde actualmente se han creado tres parques industriales.