Un estudio del Banco Interamericano de Desarrollo propone que este mercado puede convertirse en un instrumento clave de la política de la vivienda de la región.

Gran parte del mundo es propietario. La tasa de propiedad de vivienda en América Latina y el Caribe es de 64%, aproximadamente, valor que no se aleja mucho de otras regiones más desarrolladas como Europa , con 71%, América del Norte (excepto México) con 67% y Oceanía con 63%. Sin embargo, en este escenario el alquiler continúa siendo significativo en la región, por lo que su rol ha ganado importancia y urgencia su formalización.

Así lo describió el estudio "Se busca vivienda en alquiler, Opciones de política en América Latina y el Caribe", del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), el cual además detalló que el mercado de alquiler en la región es significativo, debido a que uno de cada cinco hogares alquila su vivienda anualmente, proporción que ha aumentado en los últimos 10 años en la mayoría de los países, en especial en las áreas urbanas. 

A pesar de esta realidad, el informe reveló que los gobiernos en América Latina y el Caribe han optado por privilegiar el concepto de vivienda como bien de capital por sobre todos sus otros servicios, siendo que la vivienda constituye en realidad un servicio cuando se trata de su prestación, por lo que el "alquiler es una alternativa válida -y en muchos casos preferibles- a la compra misma".

Por ello, el texto explicó que "la política de vivienda debe basarse entonces en el concepto de servicio, y no en una forma de tenencia, y debe proponer a aumentar el acceso dentro de un mercado que ofrezca variedad, calidad y oportunidad".

Vivienda. En lo que respecta a la vivienda, en la región existe un gran problema con respecto a su déficit, asequibilidad y segregación. En este escenario, la oferta de la vivienda en alquiler presenta mejores condiciones en infraestructura y materiales de construcción que la vivienda informal y "en condiciones similares a las de las de la vivienda formal incluso para los quintiles de ingresos más bajo".

Ante esto, el documento reveló que "el alquiler puede convertirse entonces en una alternativa eficiente y efectiva en función de los costos para resolver los problemas del déficit habitacional cuantitativo y cualitativo que actualmente afecta casi el 40% de los hogares de la región".

Por ejemplo, el déficit total oscila entre 18% en Costa Rica a 78% en Nicaragua, mientras que el déficit urbano es del 32%, en tanto que el rural asciende al 60%, con variaciones desde un mínimo del 12% para el urbano en Costa Rica, hasta un máximo del 98% para el rural en Perú. 

Aunque el problema de vivienda es más acentuado en los segmentos de ingresos más bajos, también existen carencia en los altos.

"Aun si se descuenta el efecto originado en un mayor crecimiento económico y en políticas de vivienda, se estima que el déficit será del 36% en 2015, es decir, un punto porcentual menos, pero cinco millones de hogares más en 2009", proyectó el estudio.

Ventajas del alquiler. El texto planteó que esta modalidad es una de las alternativas primordiales de tenencia para los hogares de escasos recursos económicos en todo el mundo, y la principal en los desarrollados.

Por eso, al describir algunas de las ventajas del alquiler es que podría representar una posibilidad de aumentar el "acceso a la calidad habitacional para los hogares de escasos recursos en mejores condiciones de asequibilidad y con menor riesgo financiero", dado que el alto costo de la vivienda en relación con el ingreso hace que esta sea, por lo general, el mayor activo de las familias, lo que podría ser un problema si el valor de la propiedad inmobiliaria cae, lo que no es tan descabellado considerando la susceptibilidad a las crisis económicas. 

"Aun en aquellos mercados donde la vivienda se está apreciando, el alquiler puede ser una mejor alternativa cuando la tenencia va a ser corta, dado que las posibles ganancias de capital no compensa los costos de transacción -cierre de hipoteca, seguros y comisiones pagadas a las inmobiliarias- asociados a la adquisición y venta de la propiedad", refirió.

Además, el alquiler permite la movilidad y puede combatir la segregación, dado que, por el contrario, cuando se compra una vivienda se obtiene un activo, pero también se está adquiriendo inmovilidad. 

"Los beneficios de una mayor movilidad residencial puede ir más allá del tema de vivienda, al permitir que el mercado laboral se ajuste más rápidamente ante cambios de la demanda", enfatizó el estudio, agregando que este fenómeno es de suma importancia para la región.

Otras de las ventajas del alquiler tienen que ver con la centralidad, la densidad y el acceso. Esto considerando que las áreas más centrales, densas y consolidadas de las ciudades tienen mayores concentraciones de viviendas, por lo que "una política de alquiler articulada, con herramientas adecuadas de planificación y ordenamiento territorial contribuiría a mitigar el crecimiento perisférico de baja densidad y la segregación que esta causa, para dar lugar a ciudades más densas accesibles y compactas".

Es así como de acuerdo a lo postulado por el estudio, normar esta modalidad es importante. Por eso, el estudio planteó que algunos cambios institucionales permitirían que el mercado podría dinamizarse. 

"Al disminuir los tiempos de reposesión o crear un sistema de garantías de alquiler se podría expandir la oferta efectiva. También es factible estimular la oferta mediante incentivos dirigidos a incorporar en el mercado las existencias de vivienda vacía en la región, que en algunos casos llega al 20% del total. Esto contribbuiría a mitigar la carencia de habitación de buena calidad y ubicación", agregó.

Es más, el texto postuló que el nivel de tenencia de propiedad no parece aumentar con el grado de desarrollo de un país. "De existir una relación entre estas variables, parece ser negativa. La correlación entre la tasa de propiedad y el PIB per cápita en el mundo es de -0,2, pero no es estadísticamente significativa. Esto indica que la tenencia en propiedad exhibe una tenencia débil a disminuir a medida que el ingreso crece, pero que su varianza es considerable".

Actualmente, la vivienda de alquiler continúa siendo la primera opción de muchos hogares, por su ciclo de vida, su situación laboral o preferencias específicas, por lo que esta modalidad suele predominar en algunos grupos de población más dinamicos como los jóvenes, hogares unipersonales y divorciados. Por ello, el informe plantea que se necesita un mercado dinámico para satisfacer esta creciente demanda en la región.

* Lea aquí el informe completo