Tras la pandemia y los cambios de modalidad de trabajo y explosión de nearshoring, la firma de real estate ha potenciado su área de consultoría para dar un producto o espacio que se adapten a las cambiantes necesidades de las compañías y sus equipos.
Después de un largo letargo y tasas de desocupación por las nubes, el mercado de alquiler de oficinas va retomando su rumbo. En Ciudad de México, por ejemplo, según Giovanni D’Agostino, director regional para América Latina de la compañía global de real estate, Newmark, las empresas ya empiezan a retomar sus oficinas.
“Nada más este [tercer] trimestre hubo operaciones de [arriendo] de 25.000 m2 y 10.000 m2, lo que significa que ya las firmas están regresando a tomar las oficinas. En lugares como Colombia, en Bogotá, particularmente, de hecho hay un déficit porque no se construyeron las suficientes oficinas en su momento. Es increíble que es el único mercado dónde los landlord o los dueños de los edificios pueden escoger a sus inquilinos cuando en el resto del mundo es todo lo contrario”, dice el ejecutivo mexicano.
No obstante, este resurgimiento del arriendo de oficinas aún arrastra una alta tasa de vacancia en varios mercados latinoamericanos. En México, de un 25% de ratio de vacancia durante tiempos de teletrabajo, ya se encuentra en 22%, cuando en tiempos pre pandemia o en un “mercado sano” el indicador era de 14%.
En Perú, mercado al que recientemente Newmark ingresó para fortalecer su presencia en Latinoamérica, el comportamiento del segmento de oficinas ha sido similar al de México.
“Antes de la pandemia teníamos un ratio de vacancia de entre 15% y 14%, con la pandemia muchos fugaron de la oficina y se fueron 100% virtual. La vacancia llegó cerca del 35% y hoy se ha ido recuperando poco a poco, ya estamos cerca del 25% en parte porque [las empresas] están regresando a las oficinas y también debido a que no están entrando muchos productos nuevos porque lógicamente quién se arriesga a hacer nuevas oficinas”, dice Ricardo Cabrera, gerente general de Newmark Perú.
Para Cabrera, otro factor que contribuirá al retorno a la presencialidad en las oficinas es la entrada en vigencia en diciembre de la Nueva Ley de Teletrabajo que establece que las empresas deberán pagar los equipos y otros gastos de los teletrabajadores.
“Ahora las empresas tienen que entrar en una negociación, pero aún no ha salido el reglamento y están esperando ver las fórmulas. Esto va a impulsar más el regreso a las oficinas en el primer semestre del próximo año que será mayor al de este último trimestre. Hemos visto que hay mayores pedidos de oficinas, antes pedían oficinas de 150 m2 o 400 m2 y ahora estamos empezando a tener requerimientos de oficinas de 2.500 m2 y 3.000 m2, que si bien no es tan grande como el mercado de México, para Perú sí es fuerte”, dice el ejecutivo peruano.
No obstante, este retorno a las oficinas se debe tomar con pinzas y Newmark es consciente de ello. Y es que gran parte de las firmas han optado por el trabajo híbrido que implica un determinado número de días a la semana en la oficina y otro en casa.
Por otro lado, el trabajo híbrido no solo ha reconfigurado la forma de trabajar, sino también la oferta de oficinas. Y Newmark lo sabe. Por ello cuenta con Workplace Strategy & Human Experience, una herramienta de consultoría que mide el tiempo y espacios que emplean los equipos de trabajo para recomendar el metraje y facilidades que se ajusten a las necesidades de cada cliente.
La herramienta fue creada antes de la pandemia y ha tomado un gran protagonismo en épocas de trabajo híbrido. “En el caso de las oficinas no es one size fits all como con la ropa, sino que se tiene que hacer un análisis uno por uno”, dice Giovanni D’Agotino. “El regreso es inminente, podría decir que es un 70-30 entre el uso de oficina y el home office. Pero no puede ser que dos personas que trabajan en la misma empresa no se conozcan, por ello es necesario estar en la oficina”.
Este servicio de consultoría no solo puede indicar a los landlords o dueños de oficinas, como a los usuarios, cuál será la fórmula ideal para cada tipo de usuario final.
“Tenemos áreas de research de mercados que hacen investigaciones de criminalidad, de accesos vehiculares, transporte público, porque estas decisiones no únicamente se convierten en financieras, sino cualitativas. Se analizan los código postales de los trabajadores y en base a eso podemos recomendar a los clientes si les conviene tener un corporativo central en determinada zona de la ciudad por accesos o etcétera, o también tener sedes satélites para que el equipo de trabajo evite pasar una o dos horas en el transporte público para movilizarse. Eso no implica una separación de la empresa, sino una oportunidad para que los equipos trabajen mucho mejor por tener mucho más cerca su lugar de trabajo”, dice Ricardo Cabrera.
ÁREAS INDUSTRIALES Y EFECTO NEARSHORING
En el segmento inmobiliario industrial, el comportamiento ha sido bastante favorable. Según datos de Newmark, durante el primer semestre de 2022 este mercado creció en 1,6 millones de m2 en América Latina. El incremento estuvo impulsado por la demanda de espacios para logística y comercio electrónico. De acuerdo con la firma de real estate, al ritmo de crecimiento del inventario, la disponibilidad de espacio se redujo 0,8%, para ubicarse en una tasa regional de 5,7%.
México es uno de los países donde la demanda por espacios industriales es inmensa debido a su ubicación estratégica con respecto a Estados Unidos y su atractivo para inversiones de nearshoring. “El nearshoring se venía dando muy lentamente previo a la pandemia, pero justamente ésta hizo que se acelere de forma increíble. Hay algunas ciudades que ya son hubs asiáticos, especialmente de Corea. Hay miles de personas en una planta armadora de automóviles coreanos. A Nuevo León, que es un estado fronterizo, están llegando empresas chinas que proveen a esta empresa coreana, por ejemplo”, dice D’Agostino.
Según D’Agostino, Centroamérica también es otro mercado interesante. “México y Centroamérica no tienen manos suficientes. Tenemos un área de consulta que realiza el site selection y está más ocupada que nunca por todas esas empresas de Asia que están buscando en toda la región, como Argentina por ejemplo que no está nada cerca, pero toda la vida ha tenido mucho de tecnología,. Costa Rica es otro país para call centers, están llegando cantidades industriales, sobre todo de Francia e Italia”, dice.
No obstante, para el director regional para América Latina de Newmark, el problema medular de los mercados latinoamericano el inglés, ya que el número de personas bilingües es bajo y la falta de mano de obra especializada. Pese a ello, este mercado camina sobre ruedas.
“En algunos mercados la absorción industrial está en 0,01%, solo queda una bodeguita pequeña en toda una ciudad. En algunas ciudades como Sao Paulo, Ciudad de México, O Tijuana, por ejemplo solo por pedir información de la bodega o del parque industrial donde quieres estar, ya te llegan a pedir un cheque, tienes que decir ‘oye en cuánto está, pero mientras tanto te voy dando un mes de renta’. Es increíble el boom que tienen las empresas dedicadas a esto”, dice.
Desde Perú, Ricardo Cabrera destaca el crecimiento inmobiliario industrial impulsado por la logística “Este segmento no se ha visto afectado porque pese a la pandemia, la demanda de bienes de consumo seguía manteniéndose y porque apareció este nuevo actor del almacén de última milla para el e-commerce. Hemos dado un salto de 10 años a nivel tecnológico y de requerimientos por la pandemia. La infraestructura no estaba preparada para eso y se dio un gran impulso. Ahora hay aplicaciones como Rappi que entregan pedidos en 10 minutos”, dice.
D’Agostino agrega: “Mucho de la recuperación del retail se dio precisamente porque hoy vas a estos power centers que no son centros comerciales gigantescos , pero que tienen muchos negocios de servicio y restaurantes. Puedes ver que un Walmart tiene lugares de pickup que ocupan pisos completos de estacionamiento que se han vuelto áreas de distribución, por eso que las cosas llegan tan rápido, porque está en varios espacios de retail como almacenes muy bien ubicados”.
Estos cambios en el real estate han impulsado a Newmark a reforzar su apuesta en América Latina. A nivel global en 2021 sus ingresos ascendieron a US$ 2.200 millones y en lo que va 2022 ya suman US$ 3.500 millones.
“Muchos negocios que tuvieron que cerrar por la pandemia están regresando más fortalecidos porque están vendiendo mucho más de lo que vendían previo a la pandemia vemos una recuperación importante. Somos la única firma de este giro que realmente tiene respaldo directo de su CEO para crecer en Latinoamérica, mientras que algunos otros competidores hicieron justamente lo inverso, salieron de la región. Muchas firmas a veces se dejan llevar por la rumorología de que la región se está volviendo mucho más de izquierda. No obstante, seguimos creyendo que las oportunidades en América Latina son importantes y que claramente para Newmark, Latinoamérica es estratégica y no un mal necesario”, concluye Giovanni D’Agostino.
