La resaca inmobiliaria aún pesa sobre España. El nuevo gobierno deberá recuperar la confianza del mercado, calmar a los indignados y evitar que los bancos se descapitalicen.

El Hotel Madrid se encuentra a pocos pasos de la Puerta del Sol, un hito turístico y epicentro de las manifestaciones políticas del último tiempo en la capital española. Cerrado hace varios meses (la sociedad inmobiliaria que lo administraba quebró) sus habitaciones y salones volvieron a cobrar vida la noche del 15 de octubre, en el marco de una nueva manifestación de los indignados. Desde entonces un grupo de activistas ha asentado allí su cuartel general, colgando de las ventanas lienzos y pancartas contra la banca y la especulación financiera.

“España vive dos crisis: una es la internacional, de deuda soberana y riesgo de divisas, que afecta a casi todos los países europeos”, dice Fernando Encinar, socio fundador y jefe de estudios de Idealista.com, empresa de corretaje inmobiliario on-line. “La otra es la crisis inmobiliaria, el despertar del sueño de que éramos ricos”.

Según la Encuesta de Condiciones de Vida 2011, publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el ingreso medio anual por hogar lleva dos años bajando. Hay 545.300 hogares en los que nadie recibe ningún ingreso, casi 100.000 más que hace un año.

Esta crisis tiene además el signo de la impotencia. En las anteriores a España le bastó con devaluar la peseta, un mecanismo que ya no existe. Desde entonces la estructura económica del país ha cambiado completamente. La industria, que representaba un 35% del PIB en 1975, hoy pesa apenas un 12%. “Y la industria es lo que genera competitividad, I+D y patentes; España innova en servicios, pero no es lo mismo”, dice Rafael Pampillón, director del área de economía del Instituto de Empresa de Madrid.

Para el académico la crisis se explica por tres grandes desequilibrios: fiscal, laboral y de vivienda. A esto se agrega el déficit en cuenta corriente, que llegó al 10% del PIB. “Ahora está en el 5%. No importa porque no hay demanda, pero si se recuperase la economía este déficit volvería a crecer”, dice.

¿Quién quiere piso?

La ocupación del Hotel Madrid apunta al epicentro de la crisis: el mercado de bienes raíces. “Durante los últimos 10 años han comprado casa incluso los que no podían”, dice Encinar, de Idealista.com. El resultado es un enorme stock de viviendas, que el experto estima en torno a 1,2 millón. Agrava el problema la reticencia de muchos a bajar los precios, como ocurrió en EE.UU. tras el estallido de la burbuja subprime.

Encinar señala que, desde este punto de vista, existen tres mercados distintos. “El de la costa se ha ajustado y está empezando a tener compradores, en gran medida porque éstos son extranjeros y las transacciones se canalizan a través de agencias”, dice. En cambio, en las grandes ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia, la resistencia a bajar precios es más alta porque son los propios dueños los que venden. Las ciudades medias, la inmensa mayoría del país, están a medio camino entre los ajustes tibios de capitales y los más agresivos de la costa.

Otra diferencia entre España y EE.UU. es el tratamiento de la deuda hipotecaria. En EE.UU. el deudor que no puede pagar devuelve la casa y se queda sin deuda, “aunque transformado a los ojos del sistema en un leproso financiero”.

En España, en cambio, el destino de la deuda morosa depende del precio al que el banco logre subastar la propiedad. Si éste supera al valor del préstamo, el deudor respira feliz. De lo contrario, se queda sin casa y más encima endeudado.

Encinar se opone tajantemente a aplicar un modelo como el estadounidense, y menos de forma retroactiva. “Toda la banca española quebraría, poniendo en riesgo el ahorro de los ciudadanos”, dice. “Y si no es retroactiva sino a partir de hoy, las hipotecas se encarecerían mucho. La gente se olvida que un estadounidense paga un 8% de interés contra un 3% en España”.

Cambio de equipo

En este contexto, el inminente regreso de la derecha al poder es visto con inquietud y esperanza, dependiendo del observador.
Rafael Pampillón, del Instituto de Empresa, cree que las nuevas autoridades deberán actuar rápido para mejorar las cuentas públicas, especialmente a nivel autonómico y municipal. “Tenemos el doble de ayuntamientos que Alemania y la mitad de la población; pueblos de 700 habitantes con su alcalde y su administración”, dice. “Si no se hacen reformas, España estará sin crecer y estancada como Japón”.

La lógica del ajuste es poner fin al ataque sistemático que ha sufrido la deuda pública de los países de la periferia euro, algo que Pampillón considera injusto para el caso de España. “Las agencias tenían que considerar que aquí, el 20 de noviembre, hay elecciones y que va a haber un cambio de gobierno”.

Es un tema espinoso y que afecta a uno de los sectores más importantes del país: los bancos.
Mientras las autoridades europeas trabajan contra el tiempo para acordar un plan de recapitalización de los bancos expuestos a deuda pública de los países periféricos, en España a los grandes bancos se les ponen los pelos de punta ante una eventual rebaja o quita del valor de sus activos. “Cuando se haga el mark to market, el activo se va a tener que contraer, y por tanto ahí podemos tener un problema de solvencia”, reconoce Pampillón.