Después de saturar las capitales, las cadenas de retail brasileñas descubren su nueva frontera en las ciudades pequeñas.
El municipio de Chapecó, a 550 km. de Florianópolis, tiene 183.500 habitantes y es un importante polo agroindustrial. Ahí funciona una unidad de producción de Brasil Foods, frigoríficos y granjas de Aurora Alimentos y de otras compañías del rubro. Del pequeño aeropuerto de la ciudad parten vuelos de GOL, Avianca y otras aerolíneas domésticas. Pero a la hora de hacer sus compras, los habitantes de Chapecó siguen concurriendo a las tiendas de la antigua calle comercial. Y para compras más complejas deben viajar durante horas hacia Florianópolis. El escenario ideal para inversionistas como King Participações y AD, los que reunieron US$ 60 millones y lanzaron el Shopping Pátio Chapecó.
Muchos otros operadores brasileños de centros comerciales están mirando con creciente atención ciudades como Chapecó. En ellas se da una combinación atractiva de potencial de mercado, oferta restringida o inexistente, disponibilidad de terrenos y aumento sostenido en los niveles de vida de la población.
“Todos nuestros proyectos nuevos son en el interior”, dice Elcio Povoa, director presidente de AD Shopping, argumentando que en este tipo de ciudades los terrenos son más baratos y la aprobación resulta mucho más rápida. AD tiene participación minoritaria en tres proyectos desarrollados en el interior del estado de São Paulo, en las ciudades de Sorocaba, Botucatu y Pindamonhangaba, y otro en Marabá, ubicada en el estado amazónico de Pará.
Una de las razones esgrimidas en el sector para explicar su interés por las ciudades del interior es la expansión del ingreso disponible de las familias. Según un estudio de la consultora Connections Research, en base a datos del Instituto Brasileño de Geografía y Estadística (IBGE), entre 2000 y 2010 el crecimiento real de la renta media familiar en estas ciudades fue de un 52,4%, casi dos puntos más que las capitales durante el mismo lapso.
Fue lo que llevó a la compañía Urbia Commercial Properties, de Sāo Paulo, a cambiar de estrategia. Fundada originalmente para desarrollar convenience stores en ciudades grandes, terminó desarrollando shoppings en el interior. En mayo inauguró su primer proyecto, o Unique Shopping Parauapebas: un proyecto de US$ 37 millones desarrollado junto a Premium Engenharia y WTorre Engenharia, en un municipio ubicado también en Pará. ¿Por qué allí? Porque la economía de Parauapebas, una ciudad de 154.000 habitantes, gira en torno a Carajás, la mayor mina de acero a cielo abierto del mundo, operada por el gigante minero Vale. “Es el centro generador de flujo y recursos financieros de la región”, dice Telmo Mendes, administrador del Unique Shopping. El proyecto apunta tanto a la población local como a la flotante, atraída a la región por las actividades vinculadas a Vale. “Esperábamos 4.500 personas diarias, pero el flujo medio ha sobrepasado las 8.500”, dice Mendes.
Cuestión de aspiraciones. Sea aprovechando la renta agroindustrial o minera, en el hinterland sojero central o en el norte del país, la frontera minorista brasileña se expande por la capacidad de compra de la clase media. “Los shopping centers en Brasil se sustentan en las clases B y C”, dice Povoa, de AD. “La clase A no es representativa y está en condiciones de comprar fuera del país”.
Marcos Romiti, dueño de Nassau Emprendimientos Imobiliários, invirtió en la “interiorización” de su empresa enfocándose en estos sectores sociodemográficos. Lanzó su primer proyecto en el interior hace ya 10 años. Pero el desarrollo reciente de estas ciudades lo llevó a retomar el impulso. “Cerca del 40% de nuestro portfolio está en el interior, proporción que aumentará a un 70% en los próximos tres años”, dice Romiti.
Nassau tiene un total de cinco proyectos de entre 20.000 y 30.000 m2, todos ellos fuera de las capitales. Uno de ellos se encuentra en Rio Verde, en el estado de Goiás, con 25.000 m2 y en sociedad con Terra Shopping Centers. Romiti recuerda que no es un tema de rentabilidad, pues aunque los terrenos son más baratos en el interior, también lo son los arriendos. “En promedio el retorno de un shopping se da en seis o siete años”, dice.
Sin embargo, en el interior existen también enclaves de alto poder adquisitivo que atraen a las cadenas. “La región de Ribeirão Preto, por ejemplo, es rica, diversificada y con una razonable distribución de la renta”, dice Cristina Betts, directora financiera y de relaciones con inversionistas de Iguatemi, uno de los principales operadores de centros comerciales del país, que tiene hoy una cartera de proyectos por US$ 500 millones en el interior de São Paulo. Sin embargo, la ejecutiva no espera encontrar allí al público de élite que va al Iguatemi de la capital. “Nuestros shoppings del interior no simbolizan marcas ni glamour”, dice.
El otro fundamento de la expansión son las tiendas ancla y las franquicias de comida, perfumería y cosméticos, calzado y vestuario. Según Ricardo Camargo, director ejecutivo de la Asociación Brasileña de Franchising, el mayor potencial de crecimiento está en las ciudades de más de 100.000 habitantes en el interior de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Bahia, Pará, Paraná, Santa Catarina y Rio Grande do Sul.
En municipios de menor tamaño los proyectos son también de menor escala y con una combinación de tiendas y productos que refleja también los hábitos locales. “Es importante administrar un mix balanceado, sin caer ni en la sobreoferta ni en la suboferta”, dice Alexandre Dias, director de marketing y distribución minorista de General Shopping. “El centro comercial no crea demanda, sino que organiza el comercio minorista que ya existe. Por eso el éxito depende de asociarse con minoristas locales, ya que muchas veces el anclaje local es más importante que el nacional”.
¿Consuelo para los comerciantes de Chapecó? Sí y no. Aunque no haya llegado una aplanadora al pueblo, los viejos tiempos ya no volverán.
