Con esta transacción, la compañía de Jorge Ávalos Carpinteyro se convierte en el principal emisor en levantamientos de capital dentro del universo de Acciones y FIBRAs en el mercado mexicano, sobrepasando más de 100 propiedades en su portafolio y superando los US$ 1.000 millones de capitalización.

La mexicana Fibra Mty, realizó el miércoles exitosamente la operación de compraventa por substancialmente la totalidad del portafolio industrial “Zeus”, compuesto por 46 edificios industriales ubicados en 11 entidades federativas de la República Mexicana.

La firma cuenta con un área bruta rentable (“ABR”) total aproximada de 82o mil metros cuadrados, así como por una reserva territorial con una superficie total aproximada de 882 mil metros cuadrados, por un precio total de compra de US$662 millones de dólares más IVA e impuestos, costos y gastos de cierre.

En un comunicado, Fibra detalló que  se trata de una transacción transformacional que incrementará la resiliencia y diversificación del portafolio

"Estimamos que este portafolio genere un ingreso neto operativo (“NOI” por sus siglas en inglés) de aproximadamente $53.3 millones de dólares durante los doce meses posteriores a su integración al portafolio existente de Fibra Mty, equivalente a una tasa de capitalización del 8.1% aproximadamente", destacó la compañía.

En la comunicación con los medios, la compañía agregó que cuenta con una ocupación a la fecha, en su componente estabilizado, del 99.2% respecto del ABR, y generará un ingreso en dólares de aproximadamente el 92.0% de sus rentas.

De esta forma, el incremento esperado en el NOI anualizado de Fibra Mty se estima en poco más del 80.0%, incrementando también el ingreso en dólares del 77,0% reportado al cierre de 2022 a poco más del 83.0%.

Se espera que el plazo remanente de los arrendamientos ponderado al ingreso (“WALT” por sus siglas en inglés) se incremente de 4.5 años reportado al cierre de 2022 a aproximadamente 5.5 años, con una mejora substancial en la predictibilidad y visibilidad de largo plazo en la generación futura de flujo de efectivo.

Es importante mencionar que este portafolio incluye, además de las propiedades estabilizadas, un componente de reserva territorial de poco más de 88 hectáreas aproximadamente de terrenos industriales destinados a expansiones y nuevos desarrollos. La Compañía se encuentra evaluando las diferentes alternativas para la generación de flujo de efectivo adicional en esta reserva, incluyendo expansiones para arrendatarios existentes y/o la desincorporación de terrenos para desarrollo en los términos permitidos por la Ley del Impuesto Sobre la Renta.

La adquisición obedece al compromiso adoptado por Fibra Mty durante los últimos años de continuar participando activamente en el mercado industrial de nuestro país, motivado particularmente por la regionalización de cadenas de suministro a nivel global, o Nearshoring, fenómeno que consideramos se convertirá en el principal motor del desarrollo industrial y económico de México durante los próximos años. Existe una clara y directa relación de la actividad primordial de los principales inquilinos de nuestras propiedades con el Nearshoring, y consideramos que esta seguirá siendo la principal tendencia dentro de nuestro portafolio. En tal sentido, esta transacción nos permitirá incrementar nuestros ingresos por concepto de renta en propiedades industriales de un 50.4% reportado al cierre del 2022, a poco más del 72.0% una vez integrado el portafolio “Zeus”. 

La adquisición del portafolio “Zeus” permitirá a Fibra Mty incrementar el ABR del portafolio de propiedades de inversión de 818,864 m2 reportado al cierre de 2022 a más de 1,640,000 m2 aproximadamente, un crecimiento superior al 100%, pasando de 60 edificios a un total de 106. Asimismo, nos permitirá incrementar nuestra presencia geográfica de 9 a 14 mercados en nuestro país, reduciendo significativamente los factores de riesgo en la generación de flujo de efectivo por concentración de activos por ubicación geográfica, inquilino y sector económico. La tasa de ocupación del portafolio agregado, respecto del ABR, se estima superior al  95.0% en comparación con el 90.9% reportado por Fibra Mty al cierre de 2022.

Fibra reportó además que queda pendiente de formalizarse la compraventa definitiva de propiedades que representan aproximadamente el 6,5% del precio total acordado. Las propiedades de este portafolio fueron desarrolladas y/o adquiridas originalmente por la parte vendedora.