La explosión del e-commerce, los mayores desafíos de la cadena de suministro y las exigentes reducciones de costos han profundizado la apuesta de grandes y pequeños retailers por los centros de distribución de uso propio. Una tendencia a la que, hoy, se suman jugadores ajenos a la industria del comercio, cuyas millonarias construcciones apuntan a seguir en alza.
En marzo de este año y luego de unos catorce meses de construcción, el conglomerado minorista chileno Falabella inauguró en el municipio de Cota, cercano a Bogotá, el que definen como su centro logístico más avanzado. La enorme nave, de US$ 147 millones, ocupa una superficie de 93.000 metros cuadrados, equipada con lo último en tecnología para distribución y manejo de inventario para soportar tanto las operaciones de comercio electrónico, como el suministro a tiendas físicas
El mismo holding cuenta con este tipo de bodegas en otras urbes latinoamericanas como el denominado centro automático en Villa Salvador, abierto en octubre de 2022, y otro de más de 26.000 metros cuadrados en la capital chilena, inaugurado en septiembre del año pasado.
No es un hecho aislado. Pasando por Mercado Libre y sus dos mega centros de distribución logística de Rio de Janeiro y Recife, más otro en Chile, y el nuevo centro de distribución de Amazon en CDMX, con más de 30 mil metros cuadrados, tanto gigantes del comercio detallista como firmas de menor tamaño están invirtiendo fuertemente en infraestructura logística para perfeccionar su despacho y ahorrar costos en Latinoamérica.
“Las inversiones en centros logísticos están bien diversificadas en términos de actores. En Chile, se puede ver la actividad en esta área desde retailers, como Falabella, operadores internacionales, como Amazon, AliExpress o empresas navieras, operadores logísticos locales, y también nuevos entrantes, como operadores inmobiliarios que se ven atraídos la alta demanda y baja vacancia que tienen este tipo de activos”, dice a AméricaEconomía Luis Llanos, profesor de Ingeniería Industrial, en la Universidad de Chile.
En parte por el boom del e-commerce pero también por la creciente sofisticación de la demanda por bienes de consumo discrecional, la mayor complejidad de las cadenas logísticas y los mayores requerimientos de eficiencia por la competencia y compresión de los márgenes, este tipo de centros está en alza en la región, explica el académico.
Desde un punto de vista de economías de escala, contar con ellos les permite a las firmas obtener eficiencia de costo comparado con tener bodegas chicas distribuidas por todo el país o varias bodegas en la misma ciudad, “porque te posibilita tener un pooling, que permite cosos más bajos al tener todo concentrado en un solo inventario, que tenerlo distribuido en varias bodegas. No solamente porque el metro cuadrado va a ser más caro, sino porque deberás tener más productos para poder financiar la demanda”, afirma Christian Diez, Investigador del Centro de Estudios del Retail (CERET) de Ingeniería Industrial de la Universidad de Chile.
Los analistas consultados para este artículo coinciden en que la lógica de economías de escala y eficiencia de estos centros siempre ha existido, pero estaba más en el backoffice del negocio. La diferencia es que hoy mostrar estos espacios es un elemento más que parece añadir al prestigio y diferenciación de algunos retailers.
INFRAESTRUCTURA Y TECNOLOGÍA AVANZADA
Desde un punto de vista económico y de gestión del negocio, son muchas las ventajas de los centros logísticos.
“Son instalaciones especializadas diseñadas para la recepción, almacenamiento, preparación y distribución de mercancías, con el objetivo de optimizar la eficiencia, la velocidad y la precisión en la gestión de la cadena de suministro. Estas instalaciones suelen estar equipadas con tecnología avanzada, sistemas de automatización, herramientas de seguimiento y control, y personal capacitado para gestionar las operaciones logísticas de manera eficiente y rentable”, detalla Ulrich Reiser, country manager de STG en Perú, una firma de optimización logística de procesos empresariales.
Reiser también divide los centros logísticos en varios tipos: centros de distribución, para almacenamiento de mercancías y la preparación de pedidos para su distribución; centros de consolidación, para agrupar y combinar cargas de diferentes proveedores y reducir los costos logísticos; centros de cross-docking: para transferencia directa y rápida de mercancías entre vehículos de entrada y salida sin almacenamiento intermedio; y centros de valor añadido, que ofrecen servicios adicionales para satisfacer las necesidades específicas de clientes.
Además, el gerente regional de STG comenta que los beneficios de los centros logísticos van más allá de la rentabilidad y despacho eficiente. También aportan al estímulo del comercio y la economía, a la vez que potencian innovación y transformación digital.
Por otro lado, la ubicación es clave ya que las restricciones de tráfico hacen también más caro y complejo operar centros de alto movimientos en áreas céntricas.
Esto lo saben en Colliers, agencia de real estate que, si bien no construye centros logísticos, tiene entre sus funciones el asesorar a distintas empresas para encontrar la mejor solución para encontrar ya sea terrenos para la construcción de las denominadas bodegas tipo A o bien centros de almacenaje ya habilitados, en centros como Bogotá, Lima o Santiago de Chile.
“Colliers recibió un mandato para asesorar en Perú a una de las empresas líderes en el rubro de alimentos y bebidas, operación que conlleva un contrato de arrendamiento proyectado de más de US$ 43 millones sobre un área de 22 mil metros cuadrados en Parque Logístico Callao, operado por Latam Logistic Properties. Este cierre junto, con otros de gran superficie que se están negociando podrían colocar a Lima en condición de hub, considerando el efecto multiplicador de la nueva infraestructura aeroportuaria y el puerto en Chancay”, explica Daniel Reyes, Senior Consultant Real Estate Strategy & Consulting de Colliers, Perú.
El mercado inmobiliario peruano muestra hoy niveles mínimos de vacancia, alrededor del 3%, con condominios logísticos que optan por el sur de Lima (zonas de Lurín y Villa el Salvador) pero también en la Provincia Constitucional del Callao o Lima Oeste, previendo el efecto que tendrán la nueva Ciudad Aeropuerto, el Puerto del Callao y el puerto del Chancay.
EPICENTRO DEL NEARSHORING
Sin embargo, el mercado más activo y atractivo para este tipo de instalaciones está en México.
Epicentro del nearshoring, el país del norte ha estado invirtiendo en centros logísticos hace más de veinte años, desde que se instalaron las denominadas FIBRAS, sigla de Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces.
No solo se buscan estos espacios para destinos comerciales, edificios de oficinas o centros comerciales, dedicado al comercio detallista. Ahí también están las fibras especializadas en la parte industrial, que también están viendo un auge en el tema de centros logísticos.
Fibras como Prologis, Macquarie o Terrafina tienen en sus portafolios participación importante en inmuebles industriales, donde una parte va dedicada a centros logísticos.
“Definitivamente México tiene una gran ventaja geográfica, logística y de costos, y desde el punto de vista de las fibras lo estamos viendo de forma generalizada, principalmente en el noreste, en el norte, en el bajío y en el centro de México, con niveles de inversión récord”, comenta a AméricaEconomía Alejandro Garza Salazar, director de inversiones y fundador de Aztlan Equity Management
Así, los centros logísticos pueden estar pensados para el consumidor final mexicano, como los once centros logísticos de Amazon, ubicados en ciudades como Monterrey, Tijuana, Guadalajara, Ciudad de México, Querétaro o Puebla. También pueden estar dispuestos para la exportación hacia los vecinos del norte, Canadá y EE. UU., como el centro Amazon DXX1, parte de los esfuerzos del gigante del retail por impulsar el comercio global y fomentar la digitalización de las pymes en México.
Solo en 2024, según el portal Expansión, México abrirá entre 10 y 15 nuevas plataformas logísticas que repotenciarán el transporte y almacenamiento de cargas en todo el país. Entre otras, con empresas tan reconocidas como Uber Freight y DHL.
“La rentabilidad, en el caso de las FIBRAS mexicanas, están en niveles del 15%. Entonces, si vemos una oportunidad desde el punto de vista de inversión, que lo hace relativamente más atractivo, y mucho de esto tiene que ver con centros logísticos. Es un área de interés por ejemplo para firmas estadounidenses, como PepsiCo, que está invirtiendo US$ 204,000 en dos nuevos centros de distribución logística, uno en Puebla y otro en Ciudad Obregón”, indica Garza.
Del lado de empresas especializadas en la parte logística, Garza destaca a Proximity Parks, un fondo de capital privado inmobiliario que se ha dedicado a gestionar parques industriales de logística de última milla, en el centro y norte de México.
Los bajos precios de la pandemia ya quedaron atrás, y hoy los precios de salida en arrendamiento de inmuebles industriales están en alza, oscilando entre US$4.3 y US$7.3 por metro cuadrado mensual a diciembre de 2023, dependiendo del área.
“Actualmente, hay más de 900 mil metros cuadrados en construcción, principalmente en el submercado de Cuautitlán-Tultitlán-Tepotzotlán (…) y existen más de 3.8 millones de metros cuadrados en inmuebles que aún no han iniciado construcción, previéndose su incorporación en los siguientes tres años”, precisa Flavio Gómez Aranzubia, Gerente Nacional de Inteligencia de Mercado de Colliers México
¿Continuará la tendencia de inversión en infraestructura logística en los próximos años?
Garza considera que, en México, no hay otro factor para detenerla que una crisis económica, aunque reconoce problemas en la oferta de energía e infraestructura mexicanas. Mientras que, a nivel continental, aún persisten grandes diferencias entre países por las características de su industria, de su geografía, de la sofisticación de su demanda y otras variables.
“Colombia tiene una logística compleja y muy determinada por su geografía. Brasil es muy grande y se puede distinguir tres zonas con retos diferentes. Perú está un poco más atrás, mientras que Chile y México son posiblemente los mercados donde la industria es más sofisticada”, precisa el profesor Luis Llanos.
MERCADO LIBRE: CENTROS PROPIOS E INTEGRACIONES LOCALES
Un caso de probado éxito son los centros logísticos del gigante del e-commerce de origen argentino, Mercado Libre.
La firma cuenta con 23 Centros de Almacenamiento y Distribución (CADs) en toda la región. Los mismos se distribuyen de la siguiente manera: 1 Argentina, 1 en Chile, 1 en Colombia, 9 en México y 11 en Brasil. Pero también tiene más de 310 facilites enfocados en consolidación y distribución de entrega y una red de agencias con más de 12 mil agencias ofertando el servicio de dropoff (vendedores), pickup y devoluciones (compradores).
La elección de los terrenos y su tamaño se realiza de forma estratégica en función del objetivo que se le asigne a cada uno de los centros. Por ejemplo, los de CADs son centros muy amplios, algunos de más de 120.000 metros cuadrados, con capacidad para almacenar millones de productos y con el foco puesto en la primera milla y recolectar los paquetes de los vendedores más importantes.
En cambio, los service centers, son centros enfocados en la última milla, que lo que buscan es entregar los paquetes a los compradores en el menor tiempo posible.
Para la labor logística, la empresa destaca que cuentan con tecnología de avanzada que les permite ser más eficientes dentro de centros de almacenamiento y cross docking. “Por ejemplo, nuestros CADs cuentan con “sorters” que pueden clasificar más de 14.000 productos por hora; también contamos con herramientas que nos permiten procesar las 34 compras por segundo que se realizan a través de la plataforma en toda la región”, indica la firma.
Por otro lado, Mercado Libre desarrolló su propio software de gestión de logística que les permite tener gran flexibilidad y velocidad para desarrollar herramientas y procesos que mejoran el costo y la experiencia de nuestros compradores y vendedores. Tan solo el equipo de producto digital y tecnología tiene más de dos mil personas.
A nivel de cobertura, la red logística de Mercado Libre busca generar integraciones y articulación con múltiples operadores logísticos locales para llegar más rápido y más lejos, ya sea por tierra o por aire, con un sistema está diseñado específicamente para las particularidades de cada país.
“Por ejemplo, tanto en Brasil como en México contamos con una flota compuesta por 7 y 4 aviones respectivamente”, precisa la compañía de Marcos Galperín.
En la búsqueda de mayor eficiencia, sus equipos usan herramientas de inteligencia artificial para mapear las mejores rutas y definir que cada ‘camino del paquete’ sea el más conveniente. Con productos como Flex o Extra, dos aplicaciones que optimizan el sistema de envíos y mejoran la experiencia de los usuarios, los paquetes lleguen más rápido y con mejores precios. Flex es una app que brinda a los vendedores de Mercado Libre la flexibilidad de realizar envíos con diversas modalidades -a pie, en bicicleta, moto o auto-, y ofrecer entregas en menos de 24 horas.
Extra, en cambio, es una solución tecnológica que integra repartidores independientes a la logística de Mercado Libre, permitiéndoles generar ingresos por realizar entregas de paquetes con su propio vehículo y con la flexibilidad de hacerlo los días que prefieran.
De esta forma, “Más del 62% de los paquetes despachados en 2023 fueron con envío gratis y casi el 80% de las compras realizadas por Mercado Libre fue a través de la red logística. La distribución vía fulfillment en 2023 envió un total de 650 millones de productos, un aumento del 45% sobre el año anterior”, recalca Mercado Libre a AméricaEconomía.
Al llevar todo a números, en los últimos dos años, Mercado Libre generó 27 nuevos empleos por hora en la región, se consolidó como principal fuente de ingresos de 1.858.528 familias de Latinoamérica y superó las 574.000 PyMEs que venden en el marketplace y además utilizan Mercado Pago, según se desprenden de un estudio que Mercado Libre realizó junto a Euromonitor Internacional para conocer el aporte de su ecosistema en la generación de empleo, el crecimiento económico, la inclusión financiera y la transformación digital de Latinoamérica.
En gran parte estos datos se explican con el desarrollo del aparato logístico, con Mercado Envíos apoyando a lvendedores y pymes de la región a resolver sus envíos y entregas con infraestructura, tecnologías y procesos de última generación.
“Continuaremos trabajando para fortalecer aún más la capilaridad de nuestras operaciones logísticas y brindarle siempre la mejor experiencia a los millones de usuarios que forman parte de nuestra plataforma”, indica Mercado Libre a AméricaEconomía.
