Entre 2022 y el primer semestre de 2023, unas 60 compañías constructoras han quebrado en el país asutral. Altos precios de viviendas, elevadas tasas bancarias y crecientes requerimientos para el financiamientos, además de la baja inversión debido a la incertidumbre política y económica que se vive, componen un panorama complejo para el sector. 

Una de las máximas populares en economía es que la construcción es un buen barómetro de cómo van las finanzas de un país.

“Es lo primero que se ve afectado y lo último que se recupera”, dice el constructor civil chileno Rolando Cáceres, CEO y creador de iBuilder, una plataforma que optimiza procesos para bajar los costos en que incurren las firmas constructoras. Su compañía asesora a cientos de proyectos en el país, lo que le permite saber de primera fuente algunos de los principales problemas del sector.

Y es que, desde hace un año o más, el sector construcción chileno viene alertando de una mala situación generalizada para su industria.

En julio, Juan Armando Vicuña, presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) reconoció que los permisos de edificación están en su nivel más bajo desde que hay registros”.

Son múltiples factores que explican esta situación. "Desde la paralización y el retraso de las obras producto del estallido social (2019) y la pandemia, pasando por el aumento del precio de los materiales y desfases en los pagos de los mandantes, hasta las dificultades para acceder a financiamiento. 

Todo esto en un contexto macroeconómico internacional difícil y localmente incierto.

"Se tiene que avanzar en solucionar aspectos más estructurales, como la excesiva y costosa tramitología y burocracia, considerar una modernización de los contratos cuyos mandantes sea el Ministerio de Obras Públicas, para que sean flexibles y puedan adecuarse a las nuevas condiciones que se han registrado en los últimos años. A esto, se suma la pérdida de certeza jurídica y los problemas de rigidez y desequilibrios que hoy están presentes en la relación entre el Estado y sus contratistas", dijo en la prensa local el presidente de la CChC.

El más claro ejemplo de crisis son las firmas constructoras en quiebra, como Claro, Vicuña y Valenzuela (CVV) en 2022 y más recientemente la constructora Cosal, con 40 años de historia. Otras firmas locales que han hecho titulares son Proyekta, Buildtek, M3, Basco, Cerro El Peñón, Davjo, Queylén, Las Magdalenas, MO Constructora, Marazul, e Ingeniería y Construcción Olivares y Utjes SpA. 

De acuerdo con un análisis con cierre a fines del año pasado -con datos emanados por la Superintendencia de Insolvencia y Reemprendimiento (SUPERIR)- 244 empresas del sector de la construcción habían solicitado su quiebra durante los últimos tres semestres a esa fecha.

Eso correspondió a 58 empresas del rubro que quebraron el primer semestre de 2021, a las que se sumaron 76 del segundo semestre de ese año y 110 compañías quebradas durante el primer semestre de 2022.

“La construcción se divide en dos grandes ítems: materiales y mano de obra que. En general, ambos tienden a representar 50% y 50% del gasto de una constructora. Minería ocupa mucha más maquinaria y menos mano de obra”, explica Rolando Cáceres.

“Si a una constructora le fue mal con un proyecto, cuando asume uno nuevo tiene cierta inyección de capital flujo para moverse y amortiguar ese proyecto al que le fue mal compensándolo con proyectos nuevos donde le está yendo bien. Pero sin nuevos proyectos es difícil avanzar”, resume el CEO de iBuilder.

VAIVENES INMOBILIARIOS

El estrés económico mundial y el atasco logístico que le siguió durante la pandemia dispararon los costos más de 30%. Y dado que los contratos de las constructoras son a mano alzada, es decir, a un precio fijo, si los costos aumentan, el riesgo lo debe asumir la empresa. 

La CChC dice que, añadiendo a la complejidad del escenario, en Chile las nuevas obras demoran más de 12 meses en iniciarse, y eso sube aún más los precios.

En su relación con el Estado chileno, muchas constructoras deben asumir el aumento de precios porque los contratos a largo plazo no contemplan sistemas de reajustabilidad por esta causa, como sí ocurre en el sector privado. 

La queja del sector también va dirigida a lo que recientemente se ha llamado “permisología” es decir una cantidad de permisos y trámites con el Estado que se perciben como burocráticos, además de a la subida de impuestos anunciada por la administración Boric, a la que acusan de falta de inversión.

“No hay inversión en Chile, al revés de lo que está sucediendo en México donde está aumentando en el sector construcción, y uno se pregunta por qué. La respuesta es para que exista la inversión tiene que estar las condiciones para hacernos a nuestro país más competitivo y esas condiciones tienen que ver con certeza jurídicas. Entonces, como estamos en un proceso de crisis política ya que estamos cambiando la Constitución y se están cambiando las reglas del juego, es difícil que los inversionistas quieran arriesgarse”, reclama Cáceres.

La CChC estima en su reporte trimestral del sector, llamado Macroeconomía y Construcción (MACh) que en los primeros tres meses del año se produjo una pérdida anual de 46 mil empleos y proyecta que la inversión en construcción caería 5,9% en 2023, principalmente por la importante contracción de las inversiones en infraestructura productiva, tanto del sector privado como de empresas autónomas del Estado.

Para 2024 se espera que la tasa de crecimiento de la inversión sectorial converja desde abajo a su nivel de tendencia, afín con la consolidación del proceso de ajuste de la economía y disipación de algunos shocks relevantes. Esto significa que la inversión en construcción variará -0,5% anual en 2024, coherente con los menores montos de inversión sectorial catastrados en la CBC y una caída de 0,7% para la inversión agregada de la economía.

En tanto que para el año, se proyecta que la inversión en infraestructura caería 5,8% anual por un alza de 1,3% en doce meses de la inversión en infraestructura pública –aunque a marzo la ejecución presupuestaria del Ministerio de Obras Públicas mostraba un retroceso anual de 36% en monto ejecutado– y una severa contracción, de 13,3% en doce meses, de la inversión en infraestructura productiva.

Sobre esto último punto, la Corporación de Bienes de Capital señala en su informe más reciente que este año la inversión productiva sería 34% menor que la de 2022, que el gasto en construcción productivo privado se contraería 43% en relación con el año pasado y que el gasto en el sector productivo público y de empresas autónomas del Estado retrocedería 12%.

En vivienda, en tanto, se proyecta una caída anual de la inversión donde la vivienda pública se contraería 4,4% en 12 meses, mientras que en la vivienda privada la disminución sería de 6,6% anual. De esta forma, y luego del retroceso de 29% en 2022, se esperan ritmos de crecimiento anual entre 22% y 17% en 2023 y 2024.

A nivel de gobierno y viviendas básicas, el ministro de Vivienda y Urbanismo, Carlos Montes, destacó el Plan de Emergencia Habitacional, según el cual se han entregado 64.355 viviendas, lo que equivale al 24,8% de las 260.000 con que el Gobierno busca hacer frente al déficit habitacional chileno.

Sin embargo, el director ejecutivo de la corporación Déficit Cero, Sebastián Bowen, cifra ese déficit habitacional entre 650.000 y 700.000 viviendas. “Lo que es, más o menos, el 10% de los hogares en Chile hoy", dice.

"En esa cifra están los campamentos, la población que vive allegada o en condición de hacinamiento, las viviendas que no se pueden ampliar y las personas en situación de calle. Nosotros sacamos un estudio hace un año, que mostró que en ese momento eran 641.000 familias, y hoy nos aproximamos a las 700.000 unidades", añadió.

Para Bowen, si se suman los factores coyunturales conocidos - estallido social, pandemia, aumentos de precios y empobrecimiento de la población- está encareciendo aún más a la vivienda.

Esta crisis, para Bowen es también una oportunidad de crear por ejemplo “una estrategia de ocho años para construir 1 millón de viviendas y ciudades puede generar no solo vivienda para familias, sino, además, impulsar el desarrollo económico inclusivo del país”, propone. 

¿REACTIVACIÓN A LA VISTA?

Pese a sombrío panorama, algunos ya ven brotes verdes.

De acuerdo con el reporte denominado InfoConstrucción, elaborado por la firma IConstruye, el ingreso de nuevas obras en junio alcanzó 31 proyectos, de los cuales quince corresponden a iniciativas de infraestructura y otros diez a proyectos residenciales, lo que representa un aumento de 55% respecto a mayo, mientras que, en relación con el mismo período de 2022, el alza promedio fue de 41%.

En relación con el total de obras activas, 70% de ellas son residenciales, 14% son proyectos de infraestructura, de tipo vial, marítimos, portuarios, mineros y de salud, seguido por 9% de obras comerciales, que contemplan oficinas, centros de retail, educativos, hoteles, plazas, gimnasios y estadios. Por su parte, un 7% son obras menores.

Isabel Pinochet, gerenta comercial de ICONSTRUYE comenta que "el inicio de nuevos proyectos es una excelente noticia para la industria. El optimismo se posiciona como un estado de ánimo fundamental para infundir confianza en los inversionistas, sin embargo, es importante reconocer que aún nos encontramos lejos de alcanzar el nivel de 100 obras que estaban en operación antes de las diversas crisis que hemos enfrentado."

El informe también arrojó que, en cuanto a las obras en ejecución a lo largo del país, en mayo se concentraron 1.022 proyectos activos, de los cuales el 55% se encuentra en terminaciones, 22% en obra gruesa, 21% está en fases previas y 2% en fundaciones. 

En cuanto al monto promedio por transacción, es decir, el valor de los materiales e insumos, el reporte muestra que, al cierre de junio, éste aumentó 1% en comparación al mes anterior, situándose -2% bajo el promedio de 2022. Respecto a 2019, la variación de este mes se mantuvo 36% bajo el mismo periodo prepandemia. 

En esa línea, la gerente explica que “esto es un reflejo de los cambios en los procesos de compra que se han ajustado para tener una mayor eficiencia y cuidado de los presupuestos de obras. Mientras que, en relación con los precios de los materiales e insumos, estos han detenido sus alzas, tendencia que debería mantenerse dado el control de la inflación que mueve la UF, y que por primera vez en mucho tiempo ha mostrado una tendencia a la baja”.

Por otro lado, el reporte indica que el total de órdenes de compras (OC) a nivel nacional aumentó un 9% respecto a mayo, manteniendo una baja gradual en relación con los promedios de años anteriores; en 2022 la variación fue de -4%, mientras que, en 2019, es decir prepandemia, fue de -32%.

También el año trae una noticia positiva: el retroceso de los precios de los materiales e insumos que usa la industria. Así, durante el primer trimestre del año los precios aumentaron 5,9% anual, lo que se compara favorablemente con el alza promedio de 25,1% anual registrada en 2022.

Adicionalmente, el consenso del mercado es que con la baja anunciadas de tasas del Banco Central se crea un escenario muy favorable para invertir en propiedades, si bien breve.

Al respecto, la proptech Property Partners asegura que se han visto ajustes respecto a valores de publicación de propiedades usadas en un 10%, principalmente en los segmentos que habían aumentado el precio después de la pandemia y en aquellas propiedades que llevan mucho tiempo sin venderse. 

Por el lado del mercado de nuevas propiedades, también ha existido una baja en los precios, que se debe principalmente a que las inmobiliarias enfrentaron una demanda menor a la proyectada, lo que ha presionado particularmente a las unidades de entrega inmediata, generando bajas de precio y mejores condiciones comerciales, para atraer compradores.

“Los precios [de viviendas] efectivamente han bajado por temas de liquidación de inventario de las inmobiliarias que llevan 18 meses más o menos desde que comenzó el alza de tasas del banco central que se transmite al resto del mercado desde ahí que empezó a frenarse la actividad inmobiliaria y hoy ocurrió algo que no ocurre a menudo que es que las inmobiliarias tienen los proyectos terminados y tienen stock no vendido con ese escenario se pusieron a hacer descuentos, que es algo raro”, dice Ferencz Delarze, director de Property Partners a AméricaEconomía.

La firma de Delarze tiene directa relación con las inmobiliarias para las ventas de su proptech, y el panorama que tiene es que el total de propiedades transadas cayó 26%, observando un descenso de 33% en las viviendas nuevas y 23% en las usadas.

El ejecutivo explica que la demanda por viviendas crece a tasas constantes, en sincronía con el ritmo en que lo hace el aumento de la población, y que solo se ve frenada en los períodos de incertidumbre o de dificultad para acceder al crédito, como está pasando en el país desde mediados de 2021. Según el experto, se produce entonces un “efecto represa”, donde la demanda se acumula porque caen las transacciones de vivienda, pero no el interés por comprar.

“Esta demanda comprimida vuelve con fuerza cuando se reestablecen las condiciones de crédito y/o se despeja la incertidumbre” asegura.

Delarze afirma que todo este escenario hace muy esperable que los precios de las propiedades vuelvan a subir “por lo que la recomendación para aquellos que puedan acceder a crédito o tengan recursos propios, es que hoy salgan a invertir en este mercado que debería rebotar con fuerza, porque cuando esto ocurra será mucho más complicado encontrar oportunidades” finaliza.

De todos modos, el gobierno de Boric salió en julio a difundir su cartera de licitaciones de obras públicas para los próximos años, intentando dar una señal de optimismo con nuevos proyectos evaluados en US$ 5.882 millones.

La ministra de Obras Públicas, Jessica López adelantó que "de aquí a fin de año estaremos ocupados principalmente en proyectos de rutas y aeropuertos, que esperamos poder concretar", dijo.

También López abordó las inquietudes de las concesionarias discutiendo cómo reducir los tiempos de la tramitación de las obras públicas en general. “Hoy son tiempos significativos de estudios, licitación, adjudicación y ejecución, que toman muchos años, por lo que tenemos que trabajar para reducir esos tiempos", indicó la autoridad.