Promotores inmobiliarios reportan que las viviendas de hasta US$ 90.000 son las que menos se han vendido. Los constructores no sienten mejoras por rebaja del IVA.

A sus 38 años, Daniela Erazo quería dejar de pagar arriendo para comprar su propio departamento. Lo había planeado por varios meses. Pensaba conseguir un crédito hipotecario con el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess), por alrededor de US$ 90.000, para adquirir su futura vivienda en el centro norte de Quito.

Pero sus planes se truncaron inesperadamente cuando quedó desempleada, en agosto pasado. Sus prioridades tuvieron que cambiar. La intención de comprar un departamento dejó de ser importante. Lo urgente para ella ahora es volver a conseguir un trabajo, generar ingresos, no endeudarse más y cuidar mucho sus gastos para que los ahorros no se acaben rápido.

La disminución de la capacidad de crédito de los ecuatorianos es la principal razón por la que este año menos personas han podido -o han querido- conseguir un crédito hipotecario. La reducción en la colocación de préstamos para vivienda ocurre en el Biess y en las entidades del sistema financiero privado (bancos y cooperativas).

Así responde Paulina Viteri, gerenta de Operaciones y asesora de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Vivienda del Ecuador (Apive), a la pregunta de por qué el Biess ha entregado menos préstamos hipotecarios en lo que va de 2024, en comparación con 2023.

Según cifras oficiales, entre enero y agosto de 2024 el Banco del IESS otorgó 5.797 operaciones de créditos hipotecarios por un total de US$ 364,6 millones. En el mismo periodo de 2023 la institución dio más préstamos de este tipo, fueron 6.396 operaciones por US$ 388 millones.

En otras palabras, en los ocho primeros meses del año el Biess ha concedido 9,3% menos hipotecarios, a diferencia de igual tiempo de 2023. En cuanto al dinero entregado en 2024, la disminución es del 6%.

Dentro de los tipos de créditos hipotecarios del Biess, el que más bajó es aquel para adquirir una vivienda terminada (10,87%). En cambio, las operaciones de sustitución de hipoteca o compra de cartera aumentaron de 8 casos entre enero y agosto de 2023 a 55 casos en los mismos meses del año en curso.

El Banco del IESS se puso como meta para 2024 colocar US$ 650 millones en préstamos hipotecarios. Es una alta aspiración si se toma en cuenta que entre enero y diciembre de 2023 se entregaron en total US$ 588 millones, un resultado que terminó siendo menos del objetivo de ese año de US$ 764 millones.

La menor colocación de créditos hipotecarios es lamentable por los efectos negativos para la industria de la construcción y el sector inmobiliario; sin embargo, “no hay una sorpresa” porque esto responde al comportamiento de la economía ecuatoriana.

“Definitivamente, no ha sido un buen año en comparación a otros”, dice con pesar Viteri y señala que en las inmobiliarias ha bajado la cantidad de clientes que quieren visitar propiedades; con ello, se han reducido las reservas y compras.

La incertidumbre económica, la inseguridad y hasta las futuras elecciones presidenciales son factores que influyen en las personas que las hacen desistir o postergar su decisión de contratar un crédito hipotecario, reitera Viteri.

Una encuesta levantada por la Apive entre promotores inmobiliarios, en julio pasado, da cuenta de que las reservas netas se contrajeron -2% en el periodo enero-julio de 2024 con relación a 2023. Las visitas de clientes interesados en proyectos cayeron -17%.

No obstante, la percepción del 55% de los promotores es que las reservas de julio fueron buenas o aceptables. De igual manera, el 80% cree que las ventas de los próximos seis meses serán buenas o aceptables.

El rango de precios de vivienda que mostró el mayor decrecimiento anual hasta julio fue el de inmuebles valorados entre US$ 70.001 y US$ 90.000, con una variación de -43,9% (161 unidades), según los datos de la asociación.

Las propiedades de hasta US$ 70.000 son las más afectadas por la crisis inmobiliaria, pues en 2016 la colocación de viviendas en este rango alcanzaba el 67% y a julio de 2024 este porcentaje se reduce a 9%.

De acuerdo con cifras recopiladas por el gremio, a junio de 2024 se colocaron US$ 785,2 millones en créditos hipotecarios, incluyendo al Biess y el sistema financiero privado, lo que representa una caída anual del 13,5% si se lo compara con el mismo periodo de 2023.

CONSTRUCTORES TAMBIÉN SIENTEN LOS ESTRAGOS

Con menos venta de viviendas la demanda de edificación de casas, departamentos y oficinas se estanca, lo que ahonda la crisis del sector de la construcción, que está golpeado porque la inversión del Estado para obra pública de infraestructura también está en bajos niveles, observa José Miranda, presidente de la Cámara de la Industria de la Construcción (Camicon).

Miranda considera que no se puede esperar un buen rendimiento si el poder adquisitivo de los ecuatorianos se ha visto comprometido por la falta de empleo y la inseguridad, que empeora por los racionamientos de electricidad.

La construcción es la actividad que más ha caído por el deterioro de la economía ecuatoriana, a falta de inversiones. Según un reporte del Banco Central de Ecuador, la industria tuvo una contracción del 17,2% en el segundo trimestre del año, en comparación con el mismo periodo de 2023.

El presidente de la Camicon comenta que si bien es positivo que desde abril se haya reducido al 5% el impuesto al valor agregado (IVA), la medida ha resultado insuficiente para que el sector de la construcción salga de la recesión en la que se encuentra, porque la tarifa especial del IVA solo cubre a ciertos materiales. Y que esto no rebaja los precios de los inmuebles.

Mientras no mejore el consumo de la población y aumenten las inversiones públicas y privadas, las perspectivas de crecimiento seguirán limitadas. “La construcción es un termómetro de la economía del país. Nosotros en 2015, 2016 y 2017 estábamos en el 10,5% del PIB. Ahora, creo que estamos en el 6,1%”, lamenta Miranda.