Entre los 16 fiideicomisos mexicanos suman 17,9 millones de metros cuadrados de área bruta rentable, cuya ocupación va desde 97% a 100%, según la región.
En 2022, los Fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) invirtieron cerca de 57.600 millones de pesos (US$ cerca de US$ 3.180 millones) en nuevas adquisiciones y desarrollo de propiedades comerciales, residenciales y, especialmente, industriales.
Las 16 firmas que conforman este sector en México han aprovechado el auge de la relocalización de empresas, tendencia conocida como nearshoring.
Al cierre de 2022, estas firmas registraron 1.025 espacios industriales (17,9 millones de metros cuadrados de área bruta rentable) con una ocupación promedio de 97% y en algunos estados fronterizos esta fue de 100%, según la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra).
Sin embargo, Gustavo Tomé, presidente de Fibra Plus subrayó que las naves industriales que son propiedad de los fibras son minoría en el inventario industrial, por lo que “todavía hay mucho espacio por hacer".
Por su parte, Josefina Moisés, directora general de la Amefibra, aseguró que, para el 2023, se proyecta un incremento importante de la participación del gremio en el inventario de espacios industriales, impulsado por el nearshoring.
Una de las firmas activas en este sentido, es Fibra Macquarie, la cual tendrá un nuevo parque industrial en Chihuahua de 230.000 metros cuadrados, con una inversión de 3.500 millones de pesos (US$ 193,2 millones).
También Fibra MTY planea duplicar el área bruta rentable de su portafolio industrial con la compra de nuevos activos durante el primer trimestre del año, con una inversión de 662 millones de dólares, aumentando 75% sus ingresos provenientes de activos con alrededor de 822.000 metros cuadrados.
“De igual forma estamos viendo nuevas adquisiciones, cifras récord de absorción y rendimientos, así como niveles de demanda históricos entre propiedades de Fibra UNO, Terrafina, Macquarie, Prologis, Fibra Nova, Fibra MTY, Fibra Storage, entre otras”, dijo Moisés en entrevista.
En el caso de Fibra HD, Tomé refirió que el segmento industrial es una de las líneas estratégicas de la compañía, por lo que están en constante búsqueda de portafolios y terrenos para nuevos desarrollos, la expectativa es que crezca alrededor de 10% en el área rentable por adquisiciones.
Suministro de agua y energía, el constante desafío
Como toda gran oportunidad, el nearshoring conlleva algunos retos. Al respecto, Moisés destacó que algunos de los desafíos más importantes que observan desde Amefibra, son la suficiencia de mano de obra calificada, la infraestructura y abastecimiento de recursos como agua y energía; así como también la demanda de los servicios para la sociedad derivados de este crecimiento.
En este sentido, el presidente de Fibra Plus coincidió y agregó que se prevé que los efectos de la llegada de empresas extranjeras se dividirán en tres etapas; la primera de ellas (que se vive actualmente), es el incremento en el desarrollo de naves industriales dedicados a la manufactura y la logística para el servicio al comercio exterior.
“Vamos a tener temas importantes de saturación en algunas zonas, con sobrecarga de nodos eléctricos, desabasto de agua, tiempo de tramitología para permisos y licencias de nuevos desarrollos. Ese es el reto para consolidar esta primera fase”, afirmó Tomé.
La segunda fase, implicará la demanda de comercio y entretenimiento, gracias a una posible alza salarial. Mientras que la tercera se reflejará en la apertura del acceso al crédito a largo plazo e hipotecas, por lo que las personas podrían mejorar su calidad de vida, ya sea renovando su casa, rentando o comprando una nueva.
“Todo está puesto para que funcione, pero, el desafío que más nos acoge a nosotros, desde el punto de vista de desarrollo inmobiliario, es la infraestructura básica que no estamos autorizados a construir porque es función del gobierno. Es por ello que, estados, municipios y federación deben generar los servicios necesarios para absorber este crecimiento tan real y consistente que se está dando”, agregó el empresario.
En este sentido, la Amefibra mantiene una comunicación activa acerca de las oportunidades y necesidades ante el nearshoring, con especial enfoque en estrategias Ambientales, Sociales y de Gobierno (ASG), para ofrecer a los arrendatarios propiedades con tecnología de ahorros en consumos, cada vez más bajas emisiones de carbono.
“Como sector contamos ya con 5 millones de metros cuadrados bajo diferentes certificaciones, así como con políticas de profesionalización en el reporteo. Esto para avanzar hacia el cumplimiento de los requerimientos de las empresas extranjeras y de las regulaciones que cada vez serán mayores”, concluyó la directora general de la Asociación.
