Por primera vez desde el año 1999, el índice S&P 500 fue rebalanceado en su composición básica por grandes sectores. La última vez había sido con la constitución del sector de Tecnología como un sector independiente.
Los cambios estructurales en la economía terminan repercutiendo en los mercados: esta vez se incorporó con identidad propia al sector de REITs haciendo un split de todas las compañías que hasta hace poco eran consideradas del sector financiero.
Pero, ¿qué es un REIT? REIT son las siglas en inglés de un activo muy particular llamado Real Estate Investment Trust en los Estados Unidos. La ventaja de su masividad es que está basado en la estructura legal del fideicomiso (Trust) con oferta pública, de ahí su enorme crecimiento. Además, mediante un REIT, un grupo de inversores reúnen voluntades para hacer inversiones inmobiliarias de una escala mayor a la que solos no accederían.
Aunque su origen se remonta a muy lejos, se trata de un vehículo de inversión inmobiliaria que ha crecido en los últimos tiempos a la par del resurgimiento de la inversión inmobiliaria en los EE.UU.. Las ventajas se derivan de que el formato es muy exitoso y está siendo adoptado por muchos países para canalizar el ahorro de la gente hacia propiedades e incentivar el desarrollo del mercado inmobiliario. Dan lugar al manejo profesionalizado de las carteras y permiten diversificar adecuadamente los activos a integrar en un portafolio.
Además de que los activos más importantes deben ser inmobiliarios y el 75% de los ingresos deben provenir de alquileres, hipotecas, ganancias por la venta de inmuebles y otros ingresos, entre los requisitos adicionales figuran que el fideicomiso administrado por un fiduciario (Trustee) debe contar con al menos 100 beneficiarios y los 5 más importantes no deben tener más del 50% del total. Debe emitir certificados negociables y transferibles públicamente. Las inversiones son mayoritariamente de largo plazo, aunque en ciertas proporciones pueden tener bonos de elevada calificación crediticia como parte de la cartera.
Pero el principal requisito es que el 90% de los ingresos netos deben distribuirse anualmente entre los accionistas o tenedores de nominales del REITs, lo que da una renta en concepto de dividendos muy elevada.
Esas son las condiciones necesarias para evitar el pago del impuesto a las ganancias por la suma de ganancias netas distribuidas en concepto de dividendos a nivel del REIT (no para personas físicas).
Son vehículos de inversión pública que se encuentran listados en la bolsa y que poseen una gran liquidez, a diferencia de las tradicionales inversiones inmobiliarias. Se los puede encontrar cotizando tanto en el New York Stock Exchange como en el American Stock Exchange y el NASDAQ.
En los Estados Unidos hay unos 240 REITs listados, un mercado equivalente a un billón de dólares, con la constitución de ETFs que poseen una capitalización bursátil conjunta de más de US$68 mil millones (Dealogic).
Analizando la rentabilidad promedio anualizada de los REITs desde 1975 en adelante, su recorrido anual incluidos los dividendos asciende al 14% anual, muy por encima de cualquier otro índice bursátil de los EE.UU., con una volatilidad relativamente baja (a excepción del año 2008, en el que sufrió en carne propia la crisis por corresponder al sector hipotecario) y una baja correlación (0,6 vs. S&P 500 en los últimos 2 años), lo que le otorga un gran atractivo a la hora de incorporarlo en una cartera.
Los aspectos impositivos no son menores: los REITs empezaron a incrementar su volumen de negocios en los años ochenta, cuando otras ventajas impositivas que existían en los EE.UU. para inversiones inmobiliarias fueron eliminadas.
Otro impulso adicional se dio también cuando, en los noventa, los fondos de pensión fueron autorizados a invertir en REITs, potenciando el crecimiento de sus portafolios.
La National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) los agrupa desde 1972 y publica los índices NAREIT Index, NAREIT Equity Index, NAREIT 50 Index y NAREIT Mortgage Index. Del volumen total de capitalización de mercado de activos con cotización pública en los EE.UU., siendo la mayoría bonos.
No todos los REITs se dedican a lo mismo: analizando más en detalle este tipo de activos, podemos encontrar la siguiente desagregación en función del mercado en el que se especializan:
• 16% a oficinas,
• 13% inmuebles industriales y depósitos,
• 15% residencial,
• 25% retail,
• 6% hoteles,
• 5% salud,
• 8% hipotecas
• 12% carteras diversificadas y otro tipo de activos muy específicos.
Entre los ETFs que invierten en REITs y les dan acceso a diversas compañías se encuentra el iShares Mortgage Real Estate Capped (REM). Al cierre de esta nota, Annaly Capital Management (NLY, 17,55%), American Capital Agency (AGNC, 10,18%), Starwood Property Trust (STWD, 8,73%) y New Residential Investment (NRZ, 5,28%) eran las principales tenencias con más del 5% cada uno.
*Esta columna fue publicada originalmente en Sala de Inversión.
